Verwendungsersatzanspruch - Voraussetzungen und Einzelfälle / 4 Fälligkeit, Verjährung

4.1 Gesetzliche Ansprüche

Aufwendungsersatzansprüche nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BGB werden fällig, wenn die jeweiligen Aufwendungen der Mietsache zugutegekommen sind.^[1] Aus diesem Grund gehen diese Ersatzansprüche nicht auf einen Erwerber über. Eine Ausnahme kommt in Betracht, wenn im Mietvertrag eine abweichende Fälligkeitsregelung vereinbart ist.^[2]

Wichtig

Zahlungspflichtiger

Ausgleichspflichtig ist immer der Vermieter, nicht der Eigentümer.

Die Ansprüche verjähren gem. § 548 BGB 6 Monate nach der Beendigung des Mietverhältnisses, wobei die Veräußerung der Mietsache ebenfalls eine Vertragsbeendigung in diesem Sinne darstellt.

Wichtig

Als Erwerber sind Sie nach 6 Monaten aus der Erstattungspflicht raus

Dies ergibt sich nicht unbedingt aus § 566 BGB, der den Eintritt des Käufers in den Mietvertrag regelt, sondern daraus, dass diese Ansprüche schon vorher gegen den Verkäufer entstanden sind. Die Frist beginnt aber erst, wenn der Mieter von dem Verkauf Kenntnis erlangt hat.^[3]

[1] BGHZ 5, 197.

[2] BGH, WuM 1988, 16.

[3] BGH NJW 2008, 2256.

4.2 Vertragliche Ansprüche

Bei vertraglich vereinbarten Verwendungsersatzansprüchen richtet sich die Fälligkeit nach den Vereinbarungen. Ist geregelt, dass der Vermieter den Ersatzanspruch unmittelbar nach dem Abschluss der Maßnahmen bezahlen soll, so tritt die Fälligkeit sofort ein.

Achtung

Zahlungspflichtiger

Bei einem Verkauf der Mietsache kann sich der Mieter nur an den Veräußerer, nicht an den Erwerber halten.

Soll der Ausgleich vereinbarungsgemäß erst bei Vertragsende erfolgen, so gehen die Ersatzansprüche auf einen Erwerber über. Dies gilt auch dann, wenn die Ersatzansprüche auf § 536a Abs. 2 BGB oder § 539 BGB beruhen, im Mietvertrag aber geregelt ist, dass die Ansprüche erst mit dem Ende des Mietverhältnisses geltend gemacht werden können.

Verjährungsbeginn

Die Verjährung beginnt mit dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses.

Wichtig

Für Mieter und Vermieter gelten andere Zeitpunkte!

Der Übergabezeitpunkt ist entscheidend für die Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen/Verschlechterungen der Mietsache gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB, während es bei den vorliegend behandelten Ansprüchen des Mieters auf das rechtliche Ende des Mietvertrags ankommt.

Allgemein gilt, dass die Regelung des § 548 BGB auch für Verwendungsersatzansprüche, die auf vertraglicher Grundlage beruhen, angewendet wird.^[1] Der Anspruch muss gegen denjenigen geltend gemacht werden, der im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses Partei des Mietvertrags ist.^[2] Unabhängig hiervon kann unter Umständen auch der ursprüngliche Vermieter nach § 566 Abs. 2 BGB in Anspruch genommen werden.^[3]

[1] OLG Düsseldorf, ZMR 1988, 380.

[2] BGH, WuM 1988, 16.

[3] AG Braunschweig, WuM 1990, 341.