Verwirkung des Kündigungsrechtes trotz schwerer Mietmängel

Leitsatz

Das Sonderkündigungsrecht des Mieters wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache ist verwirkt, wenn der Mieter es erst mehr als zwei Monate nach Ablauf der Frist zur Mängelbeseitigung ausübt. Das gilt auch dann, wenn sich der Mieter das Kündigungsrecht vorbehalten hat.

Fakten:

Der Mieter hatte dem Vermieter eine Frist von einer Woche gesetzt, um die Mietmängel zu beseitigen. Nach erfolglosem Fristablauf kündigte er 2 ½ Monate später unter Berufung auf die Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Das Gericht entschied, dass die Kündigung des Mieters unwirksam ist. Will der Mieter wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs kündigen (§ 542 BGB), so darf er nach erfolglosem Fristablauf nicht übermäßig lange warten, bis er kündigt. Die Meinungen gehen darüber auseinander, wie lang diese Frist sein darf. Teilweise halten die Gerichte eine Frist von etwa einem Monat nach Fristende für angemessen. Jedenfalls eine Kündigung innerhalb von drei Wochen nach Fristende gilt als nicht verwirkt. Teilweise wird auch eine Kündigung innerhalb von zwei bis drei Monaten nach Fristablauf für wirksam gehalten. 4 ½ Monate sind aber zuviel. Generell darf bei außerordentlichen Kündigungen der rechtfertigende Anlass nicht allzuweit zurückliegen. Nicht entscheidend ist, ob der Mieter eine Gelegenheit hat, eine Wohnung zu suchen.

Link zur Entscheidung

LG Berlin, Urteil vom 28.08.2000, 62 S 108/00

Fazit:

Die Verwirkung eines Rechtes setzt über den reinen Zeitablauf hinaus in der Regel das Hinzukommen weiterer Umstände voraus, die eine Verwirkung rechtfertigen. Das Gericht geht in seiner Entscheidung darauf nicht ein. Dies dürfte allerdings einer weitverbreiteten Gerichtspraxis entsprechen.