Verwirkung des Kündigungsrechts bei längerer Hinnahme einer Gebrauchsüberschreitung

Leitsatz

1. Ein Untervermieter ist wegen einer Gebrauchüberschreitung des Untermieters jedenfalls dann zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, wenn ihm selbst die Kündigung durch den Hauptvermieter droht.
2. Der Anspruch auf Räumung und Herausgabe kann verwirken, wenn er längere Zeit nicht geltend gemacht wird. Eine Untätigkeit für eine Zeit von 5 Monaten reicht für die Annahme der Verwirkung nicht aus.

(Leitsätze der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 242, 543 Abs. 1

Kommentar

Zwischen den Parteien bestand ein Untermietverhältnis über Räume zum Betrieb einer Arztpraxis für Orthopädie. Im Verlauf der Mietzeit erweiterte der Untermieter seine Tätigkeit eigenmächtig um eine allgemeinmedizinische Praxis. Der Hauptvermieter drohte dem Untervermieter wegen der Nutzungserweiterung die Kündigung an. Der Untervermieter hat den Untermieter daraufhin mit Schreiben vom 13.1.2009 abgemahnt und eine ordentliche Kündigung ausgesprochen. Der Untervermieter hat in der Folgezeit allerdings kein Räumungsverfahren betrieben. Mit Schreiben vom 17.6.2009 hat der Untervermieter erneut abgemahnt und sodann fristlos gekündigt. Es war zu klären, ob wegen der 5-monatigen Untätigkeit des Untervermieters in der Zeit von Januar bis Juni das Kündigungsrecht verwirkt wurde.

Dies ist nicht der Fall: Das Gericht stellt zunächst klar, dass eine ungenehmigte Gebrauchserweiterung als Pflichtverletzung zu bewerten ist und dass ein Untervermieter wegen dieses Verhaltens jedenfalls dann zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigt ist, wenn ihm selbst die Kündigung durch den Hauptvermieter droht. Allerdings kann das Kündigungsrecht verloren gehen, wenn der Vermieter das aus der Kündigung folgende Recht, nämlich den Anspruch auf Räumung und Herausgabe, über längere Zeit nicht weiterverfolgt. Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls. Eine Untätigkeit für eine Zeit von 5 Monaten reicht für die Annahme der Verwirkung nicht aus.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss v. 22.11.2010, 8 U 87/10, GE 2011 S. 481