Voraussetzungen eines Mängelbeseitigungs-Abfindungsvergleiches mit dem Bauträger

Normenkette

§ 21 Abs. 3 WEG, §§ 633ff. BGB

Kommentar

1. Eigentümer können unter bestimmten Voraussetzungen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung wirksam mehrheitlich beschließen, dass zur Abgeltung etwaiger Mängelbeseitigungs- und Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum ein Vergleich mit dem Bauträger geschlossen wird ( § 21 Abs. 1, Abs. 3 WEG). Der hier angefochtene Eigentümerbeschluss bedarf allerdings noch der Überprüfung dahin, ob er sich im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung hielt (deshalb Zurückverweisung der Streitsache an das Landgericht).

2. Im Beschluss ging es um eine Abfindungsvereinbarung mit dem Bauträger über werkvertragliche Mängelbeseitigungs- und Gewährleistungsansprüche bezüglich des gemeinschaftlichen Eigentums. Grundlage solcher Ansprüche sind die einzelnen Erwerbsverträge, wobei die Ansprüche grundsätzlich von den Käufern allein geltend gemacht werden können, Ansprüche auf Minderung oder auf "kleinen Schadenersatz" jedoch die Eigentümer nur gemeinschaftlich über vorausgehende Beschlussfassung fordern können. Allerdings können solche Gewährleistungsansprüche insgesamt zu einer gemeinschaftlichen Angelegenheit gemacht werden (h.M.). In diesem Fall spricht auch nichts Grundsätzliches dagegen, dass Eigentümer auch im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung wirksam beschließen können, über solche Ansprüche mit dem Bauträger einen Vergleich abzuschließen. Dabei wird es einer sorgfältigen Beurteilung der Rechtslage bedürfen, um sicherzustellen, dass den Eigentümern durch den Vergleichsabschluss keine rechtlichen Nachteile entstehen.

In diesem Zusammenhang würde sich die beschlossene Abfindungsvereinbarung auch im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung halten, wenn das gemeinschaftliche Eigentum in genannten früheren Jahren wirksam abgenommen und die Verjährungsfristen des § 638 BGB dadurch in Gang gesetzt worden wären.

3. Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums ist nun grundsätzlich nicht Gegenstand gemeinschaftlicher Verwaltung; eine Abnahme durch den Verwalter für die einzelnen Eigentümer löst grundsätzlich auch keine Rechtswirkungen aus. Die Verpflichtung zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums ergibt sich nämlich bei neu errichtetem Wohnungseigentum primär als individuelle Verpflichtung aus den Erwerbsverträgen. Einzelne Eigentümer müssen die Abnahme oder Nichtabnahme des gemeinschaftlichen Eigentums durch andere Eigentümer oder deren Mehrheit oder durch den Verwalter daher grundsätzlich nicht gegen sich gelten lassen (BGH, NJW 85, 1551; BayObLG, Entscheidung vom 30. 4. 1999, Az.: 2Z BR 153/98).

Genauso wie die Verfolgung der Ansprüche durch Mehrheitsbeschluss zur Angelegenheit der gemeinschaftlichen Verwaltung gemacht werden kann, können allerdings auch die Eigentümer eine einheitliche Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums vereinbaren und diese damit zu einer Angelegenheit gemeinschaftlicher Verwaltung machen; die gleiche Wirkung wie einer Vereinbarung kommt einem bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss zu (h.R.M.). Hierzu bedarf es noch weiterer Feststellungen und Ermittlungen durch das Landgericht. Waren Gewährleistungsansprüche deshalb zum Zeitpunkt der Vergleichsannahme-Beschlussfassung bereits verjährt, gäbe es keinen Grund für eine Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses über eine weitere "Kulanzzahlung des Bauträgers" in Höhe von DM 6.000,-, allerdings unter dem mitbeschlossenen Vorbehalt, dass damit alle Gewährleistungsansprüche der Gemeinschaft endgültig und einvernehmlich bereinigt seien.

4. Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren von DM 6.000,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 04.11.1999, 2Z BR 89/99)

zu Gruppe 6:  Baurechtliche und bautechnische Fragen; Baumängel