Vorkaufsrecht des Mieters / 5 Vereinbartes Vorkaufsrecht

5.1 Dingliches und schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen soll.

Im Unterschied zum dinglichen Vorkaufsrecht bedarf das schuldrechtliche Vorkaufsrecht zu seiner Wirksamkeit nicht der Eintragung ins Grundbuch. Ein im Mietvertrag vereinbartes, schuldrechtliches Vorkaufsrecht verpflichtet den Vermieter, dem Mieter bei der Veräußerung der Mietsache das Recht zum Vorkauf zu gewähren. Ein solches Vorkaufsrecht kann zwar neben dem dinglichen Vorkaufsrecht vereinbart werden; jedoch beinhaltet das dingliche Vorkaufsrecht nicht zugleich eine entsprechende schuldrechtliche Verpflichtung.^[1]

Wichtig

Regelung in Mietvertrag erforderlich

Ob neben einem dinglichen Vorkaufsrecht auch eine schuldrechtliche Verpflichtung gewollt ist, muss sich aus dem Mietvertrag ergeben.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist dies anzunehmen, "wenn die Vorkaufsberechtigung bereits vom Vertragsschluss an und unabhängig von der Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch bestehen soll. Ob den Vertragsparteien dabei bewusst gewesen ist, dass sie neben dem dinglichen auch ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbaren, ist ... grundsätzlich ohne Belang".^[2]

[1] BGH, Urteil v. 22.11.2013, V ZR 161/12, NJW 2014 S. 622 unter Rz. 10, 11 m. w. N..

[2] BGH, Urteil v. 22.11.2013, V ZR 161/12, NJW 2014 S. 622 unter Rz. 17 betr. einen Fall, in dem die Eintragung des dinglichen Rechts ins Grundbuch versehentlich unterblieben ist.

5.2 Notarielle Beurkundung erforderlich

Wird in einem Mietvertrag ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart, muss das gesamte Vertragswerk notariell beurkundet werden.^[1]

Achtung

Formverstoß macht auch Mietvertrag unwirksam

Wird die notarielle Form nicht beachtet, gilt nach § 139 BGB, dass im Zweifel das gesamte Rechtsgeschäft nichtig ist. Der Verstoß gegen die Formvorschrift hat also nicht nur zur Folge, dass das Vorkaufsrecht nicht besteht; vielmehr ist auch der Mietvertrag unwirksam.

Eine Ausnahme gilt allerdings dann, wenn die Parteien den Mietvertrag auch ohne das Vorkaufsrecht abgeschlossen hätten. In diesem Fall kann der Mieter zwar kein Vorkaufsrecht ausüben; der Mietvertrag als solcher ist aber wirksam. Ob ein solcher Ausnahmefall vorliegt, muss anhand des mutmaßlichen Parteiwillens ermittelt werden, wobei diejenige Partei die für die Annahme eines solchen Willens maßgeblichen Tatsachen vortragen und beweisen muss, die aus dem Mietvertrag Rechte für sich herleiten will. Dabei genügt es nicht, wenn die darlegungspflichtige Partei lediglich behauptet, dass ein Ausnahmefall vorliegt; vielmehr müssen konkrete Umstände und Tatsachen genannt werden, die für den Willen zum Abschluss eines Mietvertrags unter Verzicht auf das Vorkaufsrecht sprechen.^[2]

Wichtig

Salvatorische Vertragsklausel kehrt Beweislast um

Enthält der Vertrag eine salvatorische Klausel, führt dies zu einer Umkehr der Beweislast: Die für die Nichtigkeit des Vertrags maßgeblichen Tatsachen muss derjenige darlegen und beweisen, der den Vertrag entgegen der Erhaltungsklausel für unwirksam hält.^[3]

Ist der Vertrag nichtig, richten sich die Rechte und Pflichten der Parteien nach den §§ 985 ff. BGB. Der Eigentümer hat Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung; dieser schuldet dem Besitzer seinerseits Ersatz der Verwendungen. Die wechselseitigen Leistungen sind zu saldieren. Verbleibt ein Saldo zugunsten des Besitzers, steht diesem gegenüber dem Herausgabeanspruch des Eigentümers ein Zurückbehaltungsrecht zu.^[4]

[1] BGH, Urteil v. 4.5.1994, XII ZR 12/93, DWW 1994 S. 283.

[2] BGH, Urteil v. 4.5.1994, XII ZR 12/93, DWW 1994 S. 283.

[3] BGH, Urteil v. 24.9.2002, KZR 10/01, NJW 2003 S. 347.

[4] OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.3.2003, I-24 U 100/01, WuM 2005 S. 194, 196.