Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Normenkette
§§ 611ff. BGB, § 612 BGB, § 614 BGB, § 641 BGB, § 675 BGB, § 16 Abs. 2 WEG, § 26 WEG
Kommentar
Das Oberlandesgericht Hamm hat entschieden:
Für die Fälligkeit der Vergütung des Wohnungseigentumsverwalters gilt, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist, § 614 S. 1 BGB. Die Vergütung ist also erst nach Erbringung der Dienstleistung (insbesondere Vorlage der Jahresabrechnung) zu entrichten.
1. Im vorliegenden Fall wurde ein gerichtlicher Notverwalter ohne zeitliche Befristung eingesetzt, der auch dieses Amt angenommen hatte. In dem von ihm vorgelegten und genehmigten Wirtschaftsplan fand sich der Ansatz einer Verwaltergebühr von DM 25,- zuzüglich MWSt je Wohnung und von DM 2,50 zuzüglich MWSt je Stellplatz bzw. Garage.
Die Bestellung eines solchen Notverwalters durch das Gericht gemäß § 26 Abs. 3 WEG tritt in vollem Umfang an die Stelle eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer gemäß § 26 Abs. 1 WEG. Dies gilt auch hinsichtlich der Begründung der vertraglichen Beziehung zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern. Mit der Annahme eines Notverwalteramts erwirbt der Notverwalter auch vertragliche Vergütungsansprüche gegen die Eigentümer (h. M.).
Der Verwaltervertrag selbst ist seinem Inhalt nach ein Geschäftsbesorgungsvertrag, der weitgehend dienstvertraglichen Charakter hat ( § 675 BGB). Damit besitzt der Notverwalter nach § 612 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf übliche Vergütung. Nach der Grundregel des § 614 S. 1 BGB ist die Vergütung erst nach der Leistung seiner Dienste zu entrichten. Der Verwalter ist also vorleistungspflichtig.
Etwas anderes gilt nach § 614 S. 2 BGB nur dann, wenn die Vergütung nach Zeitabschnitten bemessen ist. Für die Beurteilung des Vertragsverhältnisses zwischen einem Wohnungseigentumsverwalter und Eigentümern nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften kann jedoch nicht angenommen werden, dass seine Vergütung nach Zeitabschnitten bemessen ist. Im Mittelpunkt der Verpflichtung eines Verwalters steht die Aufstellung der Jahresabrechnung, die über die Verwendung gemeinschaftlicher Gelder durch den Verwalter in belegter Form Aufschluss gibt. Ein Verwalter schuldet Wohnungseigentümern also nicht - wie etwa ein Arbeitnehmer, auf den die Regelung des § 614 S. 2 BGB zugeschnitten ist - eine sich in Zeitabschnitten wiederholende, gleichbleibende Leistung. Vielmehr liegt das Interesse der Eigentümer gerade darin, dass dem Verwalter eine Vergütung nur für eine ganz bestimmte gegenständliche Leistung gewährt wird. Demgemäß hat bereits das Reichsgericht - RG - (JW 1907, 479) entschieden, dass die Vorleistungspflicht eines Geschäftsbesorgers sich insbesondere auch auf seine Verpflichtung zur Rechnungslegung erstreckt, der Dienstverpflichtete also nicht eher die Vergütung fordern kann, als bis er über die Geschäftsbesorgung ordnungsgemäß Rechnung gelegt hat. Dafür spricht beim Wohnungseigentumsverwalter auch, dass seine Verpflichtung zur Aufstellung der Jahresabrechnung als Teil der ihm obliegenden Geschäftsbesorgung werkvertraglichen Charakter hat (Herbeiführung eines Arbeitsergebnisses als Erfolg). Ob dies zur Anwendung des § 641 BGB führen kann, die Fälligkeit der Vergütung danach zusätzlich von der Abnahme der Jahresabrechnung etwa durch die Genehmigung der Eigentümerversammlung abhängig zu machen ist, kann im vorliegenden Zusammenhang dahingestellt bleiben. Jedenfalls bleibt der Verwalter von Wohnungseigentum hinsichtlich seiner Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung vorleistungspflichtig.
2. Mit der Genehmigung des Wirtschaftsplans im vorliegenden Fall geregelt wurde nur das monatlich von jedem Eigentümer auf seine Beitragsschuld nach § 16 Abs. 2 WEG zu leistende Vorauszahlungssoll. Diese Bestimmung des Wirtschaftsplans betrifft demnach nur das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer im Hinblick auf die zur Deckung der für die Verwaltervergütung aufzubringenden Mittel. Der Wirtschaftsplan lässt deshalb den Fälligkeitszeitpunkt für die Verwaltervergütung unberührt (vgl. auch KG Berlin, NJW-RR 90, 153, 154 für den vertraglich besonders bestimmten Fälligkeitszeitpunkt der Verwaltervergütung). Ist hier der Notverwalter erst im Laufe des Monats März 1990 aus dem Verwalteramt ausgeschieden, hätte er auch noch die Jahresabrechnung für das Geschäftsjahr 1989 erarbeiten müssen, da diese Verpflichtung bereits fällig geworden war. Es entspricht einhelliger Auffassung, dass ein Wohnungseigentumsverwalter, dessen Verpflichtung zur Erstellung einer Jahresabrechnung einmal entstanden ist, von dieser Verpflichtung durch sein Ausscheiden aus dem Amt nicht befreit wird (h. M.).
Im vorliegenden Fall wurde also der Vergütungsanspruch des früheren Verwalters (des Notverwalters) noch nicht fällig und der entsprechende Honoraranspruch abgewiesen.
3. Auch außergerichtliche Kostenerstattung in III. Instanz bei Geschäftswertansatz von DM 88.188,70 (Verwalterhonorarforderung in Resthöhe für die Jahre 1986 bis einschl. März 1990 sowie geltend gemachter Aufwendungsersatzanspruch bei Jahreshonoraranspruch in H...