WÄRMECONTRACTING - Unzulässige Umlegung von Kosten der Wärmelieferung

Leitsatz

Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Anlage 33 zu § 27 Abs. 2 der II. BerechnungsVO zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wärmecontracting), dann nicht die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der II. BerechnungsVO eine Umlegung der Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich nicht vorsah.

Fakten:

Nach dem Mietvertrag von 1988 stellt das Wohnungsunternehmen dem Mieter eine Zentralheizung und zentrale Warmwasserversorgung zur Verfügung. Die Wärmeversorgung soll durch das Unternehmen R. GmbH erfolgen. Der Mieter verpflichtet sich vertraglich, mit diesem Unternehmen einen Wärmelieferungsvertrag abzuschließen, Wärme von diesem Unternehmen zu beziehen und die Wärmekosten an dieses Unternehmen zu zahlen. Die Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. BerechnungsVO sollen vertraglich auf den Mieter umgelegt werden. In den beigefügten Allgemeinen Vertragsbestimmungen ist bestimmt: "Das Wohnungsunternehmen kann die Versorgung mit Wärme einem geeigneten Versorgungsunternehmen übertragen, soweit dies nach billigem Ermessen unter Abwägung der Belange der Gesamtheit der Mieter zweckmäßig erscheint. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, mit diesem einen Versorgungsvertrag abzuschließen. …" Bis zum Jahre 2000 betrieb der Vermieter die Heizungsanlage selbst. Dann wurde die bisherige Heizungsanlage durch eine dem neuesten Stand der Technik entsprechende Anlage ersetzt. Die beim Mieter abgebuchten Wärmekosten stiegen, der Mieter verlangt Rückzahlung der Heizkostennachzahlungen. Der BGH gibt dem Mieter Recht: Ein Vermieter von Wohnraum, der während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wärmecontracting), kann die Kosten der Wärmelieferung nach § 1 Abs. 1 Nr. 2, § 7 Abs. 4 HeizkVO, die anders als bei einer Abrechnung nach § 7 Abs. 2 HeizkVO auch kalkulatorische Kosten für Instandhaltungen, Abschreibungen, Kapital und Gewinn enthält, nur dann auf den Mieter umlegen, wenn hierfür eine ausdrückliche vertragliche Regelung getroffen wurde oder der Mieter der Änderung zustimmt. Dies gilt auch dann, wenn - wie hier - der Wärmecontractor die bestehende Heizungsanlage nicht nur übernimmt, sondern auch erneuert. Anders als der Vermieter kann ein Dritter, der die Heizungsanlage auf eigene Rechnung modernisiert, die Modernisierungskosten nicht in den Grenzen der §§ 559 ff. BGB erhöhen. Das führt jedoch nicht dazu, dass die aufgewendeten Kosten des Dritten bei einem Wärmecontracting nunmehr als Betriebskosten über die Wärmelieferung dem Mieter auch ohne dessen Zustimmung mit der Begründung auferlegt werden könnten, der Mieter werde als Ausgleich dafür nicht mit einer hypothetischen Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB belastet. Hier ist auch keine Abrechnung über die Heizkosten gemäß § 7 Abs. 4 HeizkVO vereinbart, welche auch Modernisierungskosten sowie kalkulatorische Kosten u.a. erlaubt. Nach dem Mietvertrag ist der Mieter verpflichtet, mit der R. GmbH einen Wärmelieferungsvertrag abzuschließen. Diese Vereinbarung eröffnet dem Vermieter nicht die Möglichkeit, selbst einen Wärmelieferungsvertrag einzugehen und die gesamten Kosten der Wärmelieferung dem Mieter in Rechnung zu stellen. Diese Kosten können auch nicht als Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. BerechnungsVO auf den Mieter umgelegt werden, weil diese im Zeitpunkt des Vertragsschlusses 1988 eine Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter nur für Fernwärme und nicht für die Nahwärme vorsah. Die mietvertraglichen Vereinbarungen können auch nicht im Sinne eines Leistungsbestimmungsrechtes gemäß § 315 BGB gedeutet werden, da die Umlage der Heizkosten hier abschließend geregelt ist.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 22.02.2006, VIII ZR 362/04

Fazit:

Der BGH bleibt beim Wärmecontracting bei seiner Rechtsprechung: Will der Vermieter die höheren Wärmekosten des Wärmecontracting auf den Mieter umlegen, muss er eine entsprechende Vereinbarung treffen. Bei Neuabschlüssen ist diese Vereinbarung nicht schwierig, bei Altverträgen kann der Vermieter nur versuchen zu verhandeln.