Wärmecontracting

Zusammenfassung

Begriff

Von Wärmecontracting spricht man, wenn die Heizanlage integrierter Bestandteil des Gebäudes ist, zu dessen ausschließlicher Wärmeversorgung die Anlage errichtet und nach wie vor bestimmt ist und die Anlage nicht vom Vermieter, sondern von einem Dritten im eigenen Namen und auf eigene Rechnung betrieben wird. Durch die Umstellung von der Zentralheizung auf Wärmecontracting hat der Mieter die durch die Wärmelieferung entstehenden Kosten zu tragen. Im Einzelnen gelten folgende Grundsätze.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Das Contracting wird in § 556c BGB geregelt. Diese Vorschrift wurde durch das MietRÄndG 2013^[1] in das BGB eingefügt. Die Regelungen zum Contracting wurden erst 2 Monate nach dem Inkrafttreten des MietRÄndG, also ab dem 1.7.2013, wirksam. Die Wärmelieferverordnung^[2] ist am 13.6.2013 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden und am 1.7.2013 in Kraft getreten.

[1] v. 11.3.2013, BGBl I v. 18.3.2013 S. 434.

[2] WärmeLV v. 7.6.2013, BGBl I v. 13.6.2013 S. 1509.

1 Vertrag über eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme

Die Parteien können vereinbaren, dass die Wärmelieferung durch einen Wärmelieferanten (Contractor) erfolgt und dass die hierfür entstehenden Kosten vom Mieter zu tragen sind. In diesem Fall schuldet der Mieter als Betriebskosten die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme i. S. v. § 2 Nr. 4c BetrKV. Der Vermieter kann die Kosten der Wärmelieferung – wie sie vom Contractor in Rechnung gestellt werden – an den Mieter weitergeben.

Hinweis

Formularregelung erlaubt

Diese Vereinbarung kann auch durch Formularvertrag getroffen werden.

2 Vertrag über Fullcontracting

Ebenso kann vereinbart werden, dass der Mieter mit dem Contractor einen Wärmelieferungsvertrag abzuschließen hat (sog. Fullcontracting). Auch diese Vereinbarung kann durch Formularvertrag getroffen werden.^[1]

Beim Fullcontracting gehört die Wärmelieferung nicht zu den Vertragspflichten des Vermieters. Die Wärmelieferung erfolgt nicht aufgrund des Mietvertrags, sondern aufgrund des Wärmelieferungsvertrags.

Wichtig

Abrechnung nach Heizkostenverordnung

Über die Heizkosten muss der Contractor abrechnen, wobei die Vorschriften der HeizkostenV zu beachten sind.^[2]

Im Fall von Leistungsstörungen muss der Mieter den Contractor in Anspruch nehmen. Der Vermieter muss allerdings weiterhin dafür sorgen, dass der Vertragszweck erreicht werden kann.^[3]

Praxis-Beispiel

Vertragszweck bei Wohnraummiete

Bei der Wohnungsmiete gehört dazu die Übernahme einer Gewähr für die Beheizbarkeit der Räume.

Diese Verpflichtung zählt zu den essenziellen Verpflichtungen des Vermieters von Wohnraum; sie ist deshalb nicht abdingbar. Daraus folgt, dass der Mieter im Fall von nicht behebbaren Leistungsstörungen bei der Wärmeversorgung Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter geltend machen kann, wie z. B. die Miete zu mindern.^[4]

Gleiches gilt, wenn dem Mieter die Inanspruchnahme des Contractors nicht zuzumuten ist.

[1] Langenberg, WuM 2004, 375.

[2] § 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizkostenV.

[3] § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

[4] Derleder, NZM 2003, 737, 744, WuM 2000, 3 f..

3 Allgemeine Betriebskostenumlagevereinbarung

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter "die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung" oder "die Heizkosten" zu tragen hat, so ist zu unterscheiden:

• Erfolgt die Wärmeversorgung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses durch den Contractor, hat der Mieter Betriebskosten nach § 2 Nr. 4c BetrKV zu tragen.
• Wird das Gebäude durch eine Zentralheizung mit Wärme versorgt, schuldet der Mieter Betriebskosten nach § 2 Nr. 4a BetrKV.

Für einen Wechsel der Heizungsart nach Vertragsschluss gelten die Ausführungen in Abschnitt 4.1.

4 Umstellung des Betriebs der zentralen Heizungsanlage auf die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme

Eine Umstellung von der Eigenversorgung auf die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme auch gegen den Willen des Mieters ist möglich, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind^[1]:

1. Der Mieter muss nach den Vereinbarungen des Mietvertrags verpflichtet sein, die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen;
2. die Wärme muss nach der Umstellung mit verbesserter Effizienz aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert werden;
3. die Kosten der Wärmelieferung dürfen die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser nicht übersteigen.

[1] § 556c Abs. 1 BGB.

4.1 Anwendungsbereich des § 556c BGB

Die Regelungen in § 556c Abs. 1 bis 3 BGB gelten für die Wohnraum- und – gem. § 578 Abs. 2 BGB – auch für die Geschäftsraummiete. Jedoch sind bei der Geschäftsraummiete abweichende Vereinbarungen möglich. Für die Wohnraummiete sind Regelungen zum Nachteil des Mieters unwirksam.^[1]

§ 556c BGB regelt ausschließlich die Frage, unter welchen Voraussetzungen die ursprüngliche, im Mietvertrag vereinbarte Kostentragungspflicht des Mieters für Heiz- und Warmwasserkosten bei der Umstellung von Zentralheizung auf die eigenständige gewerbliche Lieferung abgeändert wird.

Wichtig

Nicht bei Neuvertragsabschluss

Für Vereinbarungen beim Neuabschluss des Mietvertrags gilt die Regelung nicht.^[2]

Vereinbarungen nach Vertragsschluss sind möglich; auch hierfür gilt weder § 556c BGB noch die WärmeLV. Ebenso ist § 556c BGB unanwendbar, wenn der Vermieter den C...