Wahrung der Schriftform bei unklarem Mietbeginn

Leitsatz

Die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mietsache beginnt, ist hinreichend bestimmbar und genügt deshalb dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB a. F. (amtlicher Leitsatz des BGH).

Normenkette

BGB § 550

Kommentar

Die Parteien schlossen am 12.1.1995 einen Mietvertrag über ein Ladenlokal. In diesem Vertrag war hinsichtlich der Mietzeit Folgendes geregelt:

"Das Mietverhältnis beginnt mit der Übergabe der Mieträume. Es endet nach Ablauf von 15 Jahren am darauf folgenden 30.6."

Das Mietobjekt wurde am 17.9.1996 übergeben. Die Mieterin hat das Mietverhältnis im Januar 2003 gekündigt mit der Begründung, dass die Schriftform nicht gewahrt sei.

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit (§ 550 S. 1 BGB). Jede Partei kann das Mietverhältnis nach Ablauf des ersten Mietjahres kündigen.

Die Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen aus der Vertragsurkunde ergeben. Hierzu gehört der Mietgegenstand, der Mietzins, die Vertragsparteien und die Dauer des Mietverhältnisses. Dabei genügt es, wenn diese Merkmale im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestimmbar sind. Insoweit kann auch auf Umstände außerhalb der Vertragsurkunde zurückgegriffen werden (BGH, NJW 1999, 3257, 3259).

Das Oberlandesgericht hat hierzu ausgeführt, dass die Schriftform nicht gewahrt sei, weil der Zeitpunkt der Übergabe bei Vertragsschluss noch nicht festgestanden habe.

Nach der Auffassung des BGH ist es nicht erforderlich, dass der Mietbeginn kalendermäßig bestimmt wird. Dem Gebot der Bestimmbarkeit sei Genüge getan, wenn der Vertragsbeginn mit Begriffen wie "Übergabe" umschrieben wird. Insoweit war also dem Schriftformerfordernis Genüge getan mit der Folge, dass die Mieterin das Mietverhältnis nicht vorzeitig kündigen konnte.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 02.11.2005, XII ZR 212/03, GE 2006, 50