Waschmaschinen und Wäschetrockner / 1.2 Nutzungsregelungen

Benutzungsregelungen der gemeinschaftlichen Wasch- und Trockenräume und der darin aufgestellten Wasch- und Trockenmaschinen können im Rahmen der Hausordnung mehrheitlich beschlossen werden.

Nach herrschender Meinung kann durch entsprechende Nutzungsregelung einzelnen Wohnungseigentümern ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums zur alleinigen Nutzung unter vollständigem Ausschluss aller anderen Eigentümer vom Mitgebrauch nur durch Vereinbarung, also durch Mitwirkung aller Eigentümer, nicht aber durch Mehrheitsbeschluss überlassen werden. Unterhält die Eigentümergemeinschaft also einen gemeinschaftlichen Trockenraum, so können einzelne Miteigentümer nicht von einer Nutzung gänzlich ausgeschlossen werden.

Hinweis

Einschränkung nach Art, Ausmaß und Zeit

Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht bei einer Einschränkung des Mitgebrauchs lediglich nach Art, Ausmaß und Zeit ohne vollständigen Ausschluss oder gegenständliche Beschränkung des Mitgebrauchs. Die Gemeinschaft kann also durchaus eine Nutzungsregelung mehrheitlich beschließen, in der die jeweiligen Eigentümer nur zeitlich begrenzt vom Mitgebrauch ausgeschlossen werden.^[1]

So hat das BayObLG^[2] entschieden, dass in einer aus 9 Mitgliedern bestehenden Eigentümergemeinschaft eine alleinige Nutzungszuteilung des Trockenraums für jeden der Wohnungseigentümer für 2 Tage in einem Turnus von 3 Wochen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Hinweis

Arbeitszeiten von Berufstätigen berücksichtigen

Nutzungsregelungen zu Waschküchen und Trockenräumen müssen jedoch generell gewährleisten, dass berufstätige Wohnungseigentümer noch am späten Nachmittag nach Arbeitsschluss die Wascheinrichtungen benutzen können. Zeitliche Beschränkungen müssen demnach so geregelt sein, dass berufstätigen Wohnungseigentümern die Mitbenutzung nicht praktisch unmöglich gemacht wird. So kann insbesondere auch noch eine Regelung hinsichtlich einer zulässigen Nutzung auch an Sonn- und Feiertagen etwa in der Zeit zwischen 9 Uhr und 12 Uhr ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.^[3]

Ordnungsmäßig ist ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, wonach Waschmaschinen und Wäschetrockner in der Zeit zwischen 22 Uhr und 7 Uhr nicht genutzt werden dürfen.^[4] Nicht ordnungsmäßig ist jedoch eine Bestimmung in der Hausordnung bzw. ein entsprechender Beschluss, wonach der im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Wasch-/Trockenraum nur am Dienstagvormittag und am Freitagvormittag genutzt werden darf.^[5]

Hinweis

Mitbesitz der Wohnungseigentümer

An den gemeinschaftlichen Teilen, Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage besteht Mitbesitz der Wohnungseigentümer. Eine widerrechtliche Besitzentziehung würde dann vorliegen, wenn ein oder mehrere Wohnungseigentümer durch Ändern des Schlosses es einem oder mehreren anderen Wohnungseigentümern oder deren Mietern unmöglich machen, den Trockenraum zu benutzen.

[1] BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 191/15, NZM 2016 S. 861; BayObLG, Beschluss v. 24.8.1990, BReg. 2 Z 87/90.

[2] BayObLG, Beschluss v. 28.8.1990, BReg 2 Z 87/90.

[3] OLG Köln, Beschluss v. 3.12.1999, 16 Wx 165/99.

[4] BayObLG, Beschluss v. 23.10.1992, 2Z BR 87/92.

[5] KG Berlin, Beschluss v. 7.1.1985, 24 W 4631/84.