Leitsatz
- Beansprucht ein Wohnungseigentümer von den übrigen Wohnungseigentümern Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, ist hierfür nicht das Wohnungseigentumsgericht, sondern das Prozeßgericht zuständig.
- Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum fällt nicht in den Regelungsbereich des § 10 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 WEG, sondern betrifft das sachenrechtliche Grundverhältnis.
- Selbst wenn einem Wohnungseigentümer der Dachgeschoßausbau durch Vereinbarung gestattet ist, ergibt sich daraus kein Anspruch auf änderung des sachenrechtlichen Grundverhältnisses.
Sachverhalt
Die Wohneigentumsanlage besteht aus über 30 Wohneinheiten, die auf insgesamt fünf Häuser verteilt sind. Die Wohnungseigentümer faßten im folgenden einen Beschluß, wonach sich die Eigentümer der jeweils in den einzelnen Häusern der Wohnanlage zusammengefaßten Wohnungen gegenseitig das Recht gewähren, bauliche Veränderungen an den die Wohnungen umfassenden Gebäudeteilen sowie an all dem, was nicht Sondereigentum ist, eigenverantwortlich und ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer durchzuführen. Dieser Beschluß wurde auch ins Grundbuch eingetragen.
Einige Zeit später baute einer der Wohnungseigentümer das Dachgeschoß eines der Häuser zu Wohnraum aus. Sein Antrag auf Ausstellung eines neuen Grundbuchblattes wurde jedoch mangels Zustimmung der übrigen Eigentümer zurückgewiesen. Um diese zu erreichen, lud er die Wohnungseigentümer zu einem Treffen. Dort jedoch sprachen sich nicht alle Eigentümer für den Dachgeschoßausbau aus, weshalb der Eigentümer nunmehr den Rechtsweg beschreitet. Er ist der Auffassung, er habe aus den Geboten von Treu und Glauben einen Anspruch auf Zustimmung, da bereits in einem der anderen Gebäude ein Dachgeschoßausbau erfolgt sei.
Entscheidung
Es fällt auf, daß hier im Beschlußweg entschieden wurde, was den Schluß zuläßt, daß im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit über die Frage entschieden wurde. Daher macht Leitsatz 1 auch deutlich, daß hier eigentlich nicht das Wohnungseigentumsgericht zur Entscheidung befugt war, die Sache vielmehr vor den ordentlichen Zivilgerichten hätte geklärt werden müssen. Denn der vorliegende Streit zielte auf eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft, da Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umgewandelt werden sollte. Hierfür sind aber die ordentlichen Zivilgerichte zuständig. Das deutsche Prozeßrecht verzeiht jedoch in bestimmten Fällen derartige erstinstanzliche richterliche Unzulänglichkeit, so daß dann auch noch letztinstanzlich im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit entschieden werden kann.
Der Wohnungseigentümer konnte jedenfalls mit seinem Anliegen hinsichtlich des Dachgeschoßausbaus nicht durchdringen. Zu einer Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum bedarf es nämlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer in Form der Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch. Die änderung der Aufteilung von gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum betrifft das Grundverhältnis der Wohnungseigentümer und die sachenrechtliche Zuordnung der Flächen, Gebäude und Räume. Sie betrifft nicht das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.
Selbstverständlich können Wohnungseigentümer untereinander und auch der Inhaber mehrerer Wohnungen ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer die ihnen zustehenden Miteigentumsquoten intern verändern. Dies ist jedenfalls dann möglich, wenn dies ohne Einwirkung auf die Beitragspflichten und die Stimmrechte bleibt. Hier aber ging es nicht allein um die änderung der Miteigentumsanteile an den in dem Gebäude bestehenden Wohneinheiten, sondern letztlich um eine Abzweigung von Miteigentumsanteilen, um sie dem aus bisherigem gemeinschaftlichen Eigentum neu zu bildenden Sondereigentum zuzuordnen. Hierfür ist aber eben eine formgerechte Erklärung aller Wohnungseigentümer erforderlich, auf die der Wohnungseigentümer keinen Anspruch hat.
Link zur Entscheidung
KG Berlin, Beschluss vom 17.12.1997, 24 W 3797/97
Fazit:
Zur Begründung von Sondereigentum an Räumen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ist die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer auch dann erforderlich, wenn einem Wohnungseigentümer an den gemeinschaftlichen Räumen ein Sondernutzungsrecht zusteht. Selbst wenn Räume, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, baulich in eine Wohnung einbezogen werden, führt dies nicht kraft Gesetz zum Entstehen von Sondereigentum, wenn es mit Erlaubnis der übrigen Wohnungseigentümer geschieht.
übrigens: Eine öffentlich-rechtliche Baugenehmigung und eine entsprechende Abgeschlossenheitsbescheinigung ändern weder das sachenrechtliche Grundverhältnis noch geben sie einen privatrechtlichen Anspruch auf änderung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.