WEMoG: Bauliche Veränderungen – privilegierte Maßnahmen, ... / 8.2.2 Maßnahme mit Kostenamortisation oder der "Modernisierung"

WEG n. F.

§ 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

(2) ¹Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1. die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2. deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

²Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG n. F. haben alle Wohnungseigentümer dann die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, wenn sich deren Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Die Kostentragungspflicht besteht für alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, also Baukosten und Folgekosten des Gebrauchs und der Erhaltung. Zum Verständnis dieser Norm ist nochmals in das Gedächtnis zu rufen, dass § 20 WEG n. F. – und infolgedessen auch die Folgebestimmung des § 21 WEG n. F. – nicht mehr unterscheidet, ob es sich um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums handelt oder seiner Modernisierung.^[1] Sie umfasst sämtliche baulichen Maßnahmen, die über die Instandhaltung und Instandsetzung (also die gewöhnlichen Erhaltungsmaßnahmen) hinausgehen und somit auch die bisher noch zu unterscheidenden Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung. Für die Kostenamortisation wurde im Bereich der modernisierenden Instandsetzung seit Jahrzehnten auf einen 10-Jahres-Zeitraum abgestellt.^[2]

Allerdings stellt der Gesetzgeber darauf ab, dass dieser Zeitraum nicht statisch im Sinne einer zeitlichen Höchstgrenze verstanden werden könne. Vielmehr könne der Zeitraum in Abhängigkeit von der konkreten Maßnahme auch überschritten werden, um im Einzelfall zu sachgerechten Ergebnissen zu gelangen. Für Maßnahmen der baulichen Veränderung auf Grundlage von § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG n. F., deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, stellt allerdings der 10-Jahreszeitraum einer Kostenamortisation ein wichtiges Kriterium für die Ordnungsmäßigkeit eines entsprechenden Beschlusses dar.^[3]

Mit Blick auf Maßnahmen, die auf Grundlage von § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG n. F. mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden und deren Kosten sich nicht bereits nach § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG n. F. amortisieren, wird die derzeitige Rechtsprechung zur Modernisierung des noch geltenden § 22 Abs. 2 WEG a. F. virulent. Hier hat der BGH^[4] bereits vor geraumer Zeit klargestellt, dass eine Kosten-Nutzen-Analyse keine Voraussetzung für die Ordnungsmäßigkeit einer beschlossenen Modernisierungsmaßnahme darstellt. Vielmehr genügt es auch, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen. Stets dann aber, wenn die beschlossene Maßnahme mit unvernünftig hohem Kostenaufwand verbunden ist und die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen, übersteigt sie das Maß dessen, was derzeit als Modernisierung beschlossen werden kann. In einem derartigen Fall wären auch die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG n. F. nicht mehr erfüllt.^[5]

Zeitpunkt der Beschlussfassung maßgeblich

Stets ist ohnehin der Erkenntnisstand der Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung maßgeblich. Insoweit räumt zumindest der Reformgesetzgeber den Wohnungseigentümern einen weiten Ermessensspielraum ein. Ist zum Zeitpunkt der Beschlussfassung jedenfalls absehbar, dass eine Kostenamortisation eintreten wird, genügt dies für die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses. Nicht erforderlich ist, dass eine Amortisation tatsächlich eintritt.^[6]

Von vornherein müssen sich ohnehin nur die Aufwendungen amortisieren, die andernfalls nicht anfallen würden. Tritt also eine bauliche Veränderung an die Stelle einer sonst notwendigen Erhaltungsmaßnahme, müssen sich nur die durch die bauliche Veränderung entstehenden Mehrkosten amortisieren.

Praxis-Beispiel

Fensteraustausch (überwiegender Instandsetzungsbedarf)

Die Holzfenster der Wohnanlage sind mittlerweile 30 Jahre alt. Sie sind überwiegend instandsetzungsbedürftig, wenn auch einige von ihnen noch nicht. Die Wohnungseigentümer beschließen den Austausch sämtlicher vorhandener Fenster gegen Kunststofffenster mit Isolierverglasung.

Um einmal die bisherige Rechtslage zur Erläuterung der künftig geltenden heranzuziehen – am Konzept wird sich nämlich nichts ändern –, stellt der beschlossene generelle Austausch alter Holzfenster gegen Kunststofffenster dann eine einfach-mehrheitlich zu beschließende Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung dar, wenn eine so hohe Zahl von Fenstern austauschbedürftig ist, dass die verbleibenden Fenster nicht ins Gewicht fallen und zum Zeitpunkt der Notwendigkeit ihres Austauschs erheblich höhere Kosten anfallen würd...