Wie bei größeren Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung, werden Maßnahmen der baulichen Veränderung als Gemeinschaftsmaßnahmen bzw. nach gemeinschaftlicher Beschlussfassung künftig in erster Linie solche der modernisierenden Instandsetzung oder der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums darstellen. Baumaßnahmen in diesem Größenumfang können selten in nur einer Wohnungseigentümerversammlung abschließend beschlossen werden. In aller Regel wird hier zunächst das "Ob" beschlossen, nämlich die Frage, ob eine bestimmte Maßnahme der baulichen Veränderung überhaupt durchgeführt werden soll.
Hinsichtlich des "Wie" der Maßnahmendurchführung ist zu bedenken, dass häufig Sonderfachleute einzuschalten, Leistungsverzeichnisse zu erstellen und Vergleichsangebote einzuholen sind, bevor die Maßnahme endgültig konkret beschlossen werden kann. Ggf. sind im Einzelfall auch einmal 3 Wohnungseigentümerversammlungen erforderlich. Das "Programm" des Verwalters wird sich in diesen Fällen also nicht maßgeblich von dem unterscheiden, das er auch bei Erhaltungsmaßnahmen größeren Umfangs abarbeiten muss.
Beschluss über abschließende Willensbildung gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F.
Allerdings bringt hier das WEMoG mit § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F. eine deutliche Erleichterung. Hiernach können die Wohnungseigentümer nämlich im Einzelfall beschließen, dass dann, wenn eine abschließende Willensbildung etwa wegen des Fehlens ausreichender Informationen noch nicht möglich ist, eine (abschließende) Beschlussfassung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F. mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen erfolgen kann.[1]
Problematisch könnten insoweit diejenigen Fälle werden, die eine Kostenverteilung unter sämtlichen Wohnungseigentümern zur Folge haben werden, weil der konkreten Maßnahme mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen, die die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert haben, zustimmen. Wurde hier in der Eigentümerversammlung lediglich die Frage des "Ob" positiv beschlossen, diejenige des "Wie" aber der Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren vorbehalten, wird man berücksichtigen müssen, dass auch das noch zu beschließende "Wie" Teil des Beschlusses über die Baumaßnahme ist und daher wiederum das doppelt-qualifizierte Quorum erreicht werden muss.
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