Alexander C. Blankenstein
Das Wohnungseigentumsgesetz sieht grundsätzlich und abschließend 2 Modalitäten kollektiver Willensbildung in der Wohnungseigentümergemeinschaft vor: die Vereinbarung und den Beschluss. Hinsichtlich der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer stehen ebenfalls 2 Modalitäten zur Verfügung:
- Versammlungsbeschluss nach § 25 Abs. 1 WEG a. F./n. F.
- Beschluss im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG a. F/n. F.
Was die Dokumentation der Beschlussfassung betrifft, hatte der Gesetzgeber ursprünglich geplant, die Beschluss-Sammlung in derzeitiger Form gemäß § 24 Abs. 7 und 8 WEG durch eine modifizierte und dann in § 25 WEG zu regelnde Beschluss-Sammlung zu ersetzen. Insoweit hatten sich allerdings die Kritiker dieser Pläne durchgesetzt, weshalb die Regelungen über die Beschluss-Sammlung unverändert fortgelten werden. Unverändert hat der Verwalter selbstverständlich auch die in § 24 Abs. 6 WEG geregelte Versammlungsniederschrift zu erstellen, wobei er dies künftig unverzüglich tun muss.
1.1 Grundsätzlich einfache Mehrheit ausreichend
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| WEG n. F. |
§ 25 Beschlussfassung |
| (1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. |
Neu: Einfache Mehrheit bei Beschlussfassung
§ 25 Abs. 1 WEG n. F. ordnet an, dass bei der Beschlussfassung künftig grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen entscheidet. Auch wenn dies bislang nicht ausdrücklich geregelt war, ergeben sich insoweit keinerlei Änderungen zur bisherigen Rechtslage. In Zukunft genügt auch grundsätzlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen zur Beschlussfassung. Von Bedeutung wird lediglich eine Ausnahme auf der Rechtsfolgenseite sein: Beschlüsse über bestimmte Maßnahmen der baulichen Veränderung bedürfen einer qualifizierten Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer, wenn die Beschlussfassung mit einer Kostentragungsverpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer verbunden sein soll. Die insoweit maßgebliche Neuregelung findet sich in § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG n. F. Allerdings stellt diese Bestimmung auch den Ausnahmefall dar, sodass sämtliche übrigen Beschlüsse einfach-mehrheitlich gefasst werden können, wenn sie nicht auf einer vereinbarten Öffnungsklausel beruhen, die ein bestimmtes Mehrheitsquorum abweichend von § 25 Abs. 1 WEG n. F. anordnet.
Alte Rechtslage
Nach alter Rechtslage sind für Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer folgende besonderen Mehrheitsquoren zu beachten und zu unterscheiden:
| § 16 Abs. 4 WEG a. F.: Kostenverteilungsänderung bezüglich einer konkreten Erhaltungsmaßnahme sowie Modernisierung und baulicher Veränderung des Gemeinschaftseigentums |
Erfordernis einer doppelt qualifizierten Mehrheit: ¾ sämtlicher Wohnungseigentümer müssen zustimmen und dabei mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren; Ausnahme: eine vereinbarte Öffnungsklausel stellt weniger strenge Anforderungen an eine entsprechende Beschlussfassung, dann sind die Vorgaben der Öffnungsklausel maßgeblich. |
| § 18 WEG a. F.: Entziehung des Wohnungseigentums |
Erforderlich ist die absolute Mehrheit der Wohnungseigentümer; mehr als die Hälfte sämtlicher Wohnungseigentümer muss zustimmen; allein die Mehrheit der in der Versammlung erschienenen bzw. vertretenen Wohnungseigentümer reicht nicht aus, so nicht sämtliche Wohnungseigentümer anwesend bzw. vertreten sind. |
| § 22 Abs. 1 WEG a. F.: Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums |
Zustimmen müssen alle diejenigen Wohnungseigentümer, die durch die bauliche Veränderung über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinaus beeinträchtigt sind; abhängig vom konkreten Einzelfall ist Allstimmigkeit erforderlich. |
| § 22 Abs. 2 WEG a. F.: Maßnahmen der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums |
Erfordernis einer doppelt qualifizierten Mehrheit: ¾ sämtlicher Wohnungseigentümer müssen zustimmen und dabei mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren; Ausnahme: eine vereinbarte Öffnungsklausel stellt weniger strenge Anforderungen an eine entsprechende Beschlussfassung, dann sind die Vorgaben der Öffnungsklausel maßgeblich. |
Neue Rechtslage
Nach neuer Rechtslage sieht nur noch § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG n. F. eine doppelt qualifizierte Mehrheit vor. Hiernach müssen für eine bauliche Veränderung mit Kostenbelastung sämtlicher Wohnungseigentümer mehr als 2/3 aller abgegebenen Stimmen votieren, die dabei die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren müssen. Die Bestimmung ist also unter Absenkung des erforderlichen Quorums angelehnt an § 16 Abs. 4 WEG a. F.
Öffnungsklausel-Beschlüsse
Räumen Vereinbarungen der Wohnungseigentümer diesen die Möglichkeit ein, von der Vereinbarung und disponiblen gesetzlichen Bestimmungen abweichende Regelungen durch Beschluss zu treffen, ordnen diese Öffnungsklauseln in aller Regel auch ein bestimmtes Mehrheitsquorum an. Ist insoweit für eine Änderungsbeschlussfassung etwa die Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer erforderlich, bleibt dieses Quorum auch unter Geltung des WEMoG maßgeblich. § 47 WEG n. F. ändert hieran nichts, da sich insoweit der Wille zur Abweichung von der gesetzlichen Regelung direkt au...