Mit Blick auf die in § 23 Abs. 3 WEG a. F. geregelten Umlaufbeschlüsse im (ehemals) schriftlichen Verfahren, sind 2 bedeutsame Änderungen durch das WEMoG zu berücksichtigen, die erhebliche Erleichterungen für die Praxis mit sich bringen werden.
| WEG a. F. | WEG n. F. |
§ 23 Wohnungseigentümerversammlung |
§ 23 Wohnungseigentümerversammlung |
| (3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluß gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären. | (3) 1Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. 2Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. |
Neu: Für die Zustimmung im schriftlichen Verfahren genügt Textform, im Einzelfall kann mehrheitliche Beschlussfassung geregelt werden
Nach § 23 Abs. 3 WEG n. F. muss die Zustimmung der Wohnungseigentümer nicht mehr schriftlich erfolgen, künftig wird die Textform ausreichen. Außerdem besteht eine Beschlusskompetenz zur Regelung einer einfach-mehrheitlichen Beschlussfassung im konkreten Einzelfall.
2.1 Textform
Die Textform ist in § 126b BGB geregelt. Der Textform genügt insoweit eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das
- es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und
- geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.
Hiernach genügt also insbesondere eine Zustimmung per Telefax oder aber auch auf elektronischem Weg per E-Mail oder als (Pdf-)Datei. Weiter genügt auch die Zustimmung durch spezielle Handy-App oder über das Internet auf entsprechend eingerichteter Plattform.[1]
2.2 Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit
2.2.1 Alte Rechtslage
Bislang ist bei einer Beschlussfassung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG a. F. zu beachten, dass ein Beschluss lediglich dann zustande kommt, wenn sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen. Beteiligt sich auch nur ein Wohnungseigentümer am Abstimmungsvorgang nicht, kommt ein Beschluss nicht zustande – selbst wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen.
2.2.2 Neue Rechtslage
Das WEMoG wird die Willensbildung künftig erheblich vereinfachen, indem es den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz dergestalt einräumt, im konkreten Einzelfall auch eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren herbeiführen zu können. Der Gesetzgeber ist dabei durchaus weiterhin der Auffassung, dass die Mehrheitsentscheidung nach Diskussion und Erörterung in der Wohnungseigentümerversammlung erfolgt. In der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis sind allerdings Fälle verbreitet, in denen im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung zwar ein Beschlussantrag diskutiert und erörtert, eine abschließende Entscheidung aber noch nicht getroffen werden kann, weil noch keine ausreichende Informationsgrundlage existiert.
Beauftragung eines Hausmeister-Services
Die Wohnungseigentümer sind sich zwar in der Eigentümerversammlung einig, künftig einen Hausmeister-Service beauftragen zu wollen, allerdings liegen noch keine Angebote vor, da der Verwalter den Wohnungseigentümern zunächst die einschlägigen Konditionen entsprechender Unternehmen vorstellen und diese mit den Vorstellungen der Wohnungseigentümer abgleichen wollte. Da sich diese im Wesentlichen decken, beschließen die Wohnungseigentümer, dass der Beschluss über die Beauftragung eines konkreten Unternehmens im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F. erfolgen soll. Hierzu soll der Verwalter den Wohnungseigentümern mit der Beschlussvorlage die Angebote der Unternehmen zusammen mit einer entsprechenden Empfehlung des Verwaltungsbeirats übersenden.
Nach künftiger Rechtslage wird es dann keiner weiteren Versammlung zur Beschlussfassung über die Beauftragung des Hausmeister-Services bedürfen, wenn die Wohnungseigentümer von der ihnen in § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F. eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machen und einen Beschluss darüber fassen, dass die entsprechende (endgültige) Willensbildung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG n. F. erfolgen soll. In diesem Fall entscheiden die Wohnungseigentümer dann in zweifacher Hinsicht mit einfacher Mehrheit:
- Ermöglichung der mehrheitlichen Beschlussfassung im Umlaufverfahren;
- mehrheitliche Beschlussfassung über den konkreten Regelungsgegenstand.
Selbstverständlich genügt für eine mehrheitliche Beschlussfassung der Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F. nicht nur die Mehrheit der ursprünglich in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer, die eine mehrheitliche Entscheidung im Umlaufverfahren ermöglicht haben. Es bedarf vielmehr einer Mehrheit der abgegebenen Stimmen auch unter Einbeziehung von Wohnungseigentümern, die in der Präsenzversamml...
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