Alexander C. Blankenstein
3.2.1 Grundsätze
Neben der Verpflichtung zur Erstellung der Versammlungsniederschrift hat der Verwalter seit dem 1.7.2007 die weitere gesetzliche Verpflichtung, eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Pflicht zum Führen der Beschluss-Sammlung ersetzt also nicht die Pflicht zur Erstellung der Versammlungsniederschriften, sondern besteht zusätzlich. Auch vor dem Hintergrund, dass Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG n. F. zur Wirkung gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern der Eintragung ins Grundbuch bedürfen, gilt dies nicht für Beschlüsse auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel wie insbesondere § 16 Abs. 2 Satz WEG n. F. Gerade insoweit ist und bleibt die Beschluss-Sammlung ein wertvolles Informationsmedium. Selbstverständlich wirkt die Eintragung in die Beschluss-Sammlung nicht etwa dergestalt konstitutiv, dass diese Wirksamkeitsvoraussetzung wäre. Die Wirksamkeit der Beschlüsse hängt nicht davon ab, ob diese in die Beschluss-Sammlung aufgenommen werden oder nicht.
§ 10 Abs. 3 WEG n. F. sieht im Gegensatz zu § 10 Abs. 4 Satz 1 WEG a. F. keine Regelung mehr bezüglich gerichtlicher Entscheidungen in den Verfahren des § 43 WEG vor. Eine ausdrückliche Regelung zur Rechtskrafterstreckung findet sich nur noch in § 44 Abs. 3 WEG n. F. Hiernach wirkt das Urteil einer Beschlussklage für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind. Diese Klarstellung ist gerade zur Bindung der Sondernachfolger der Wohnungseigentümer erforderlich, da Beschlussklagen künftig gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten sind. Mit Blick auf die weiteren Verfahren des § 43 WEG n. F. richtet sich die Rechtskrafterstreckung nach den allgemeinen zivilprozessualen Regeln.
Im Zuge des recht holprigen Gesetzgebungsverfahrens und dem saloppen Umgang mit dem Thema "Beschluss-Sammlung" wurde versäumt, zumindest in § 24 Abs. 7 Satz 1 Nr. 2 WEG eine redaktionelle Änderung vorzunehmen. Bekanntlich ist dort von "schriftlichen" Beschlüssen die Rede. Da die Zustimmung nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG n. F. auch in Textform erfolgen kann, hätte eine Anpassung nahegelegen mit der Bezeichnung "Beschlüsse nach § 23 Abs. 3 WEG".
3.2.2 Einsichtnahme
Bereits § 18 Abs. 4 WEG n. F. verleiht einem jeden Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Gemäß § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG hat ebenfalls jeder Wohnungseigentümer, zusätzlich aber auch ein Dritter, den ein Wohnungseigentümer entsprechend ermächtigt hat, das Recht, Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu nehmen.
Beim Einsichtsrecht nach § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG gelten dieselben Grundsätze wie im Fall des § 18 Abs. 4 WEG n. F. So muss der Wohnungseigentümer kein berechtigtes Interesse an der Einsicht darlegen. Ermächtigt der Wohnungseigentümer einen Dritten zur Einsicht, so wird er auch die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer zu berücksichtigen haben. Ein entsprechendes Einsichtsrecht des Dritten wird daher nur dann zulässig sein, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme hat. Dies wird jedenfalls beim Kaufinteressenten stets der Fall sein, da die Verpflichtung zum Führen der Beschluss-Sammlung ja in erster Linie dem Schutz der Rechtsnachfolger dienen soll. Ein eigenes Einsichtsrecht wird dem Dritten jedoch durch § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG nicht eingeräumt. Sollte die Einsicht in die Beschluss-Sammlung nicht gewährt werden, ist entsprechende Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Verfahren des § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG n. F. zu erheben und nicht gegen den die Beschluss-Sammlung führenden Verwalter.
3.2.3 Form
Hinsichtlich der Form der Beschluss-Sammlung enthält das Gesetz keine Vorgaben. Sie kann also in schriftlicher Form z. B. in einem Ordner oder auch in elektronischer Form als Computerdatei geführt werden. Entscheidend ist, dass eine jederzeitige Einsichtsmöglichkeit für die Wohnungseigentümer oder für ermächtigte Dritte (potenzielle Erwerber) besteht. Computerdateien können jederzeit problemlos ausgedruckt werden. Deshalb empfiehlt es sich, die Beschluss-Sammlung elektronisch zu führen.
3.2.4 Inhalt
In die Beschluss-Sammlung ist nach § 24 Abs. 7 Satz 2 WEG der Wortlaut
- aller in Wohnungseigentümerversammlungen verkündeten Beschlüsse – egal, ob diese in einer ordentlichen oder in einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung gefasst worden sind;
- aller Beschlüsse im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG;
- der Urteilsformeln wohnungseigentumsrechtlicher Entscheidungen gemäß § 43 WEG
einzutragen.
Versammlungsprotokoll ist nicht einzutragen
Die Beschränkung auf den Wortlaut insbesondere der verkündeten Beschlüsse macht deutlich, dass nicht die komplette nach § 24 Abs. 6 WEG zu fertigende Niederschrift in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen ist. Dies würde zu einer Unübersichtlichkeit der Beschluss-Sammlung führen.
3.2.4.1 Versammlungsbeschlüsse
In die Beschluss-Sammlung ist der Wortlaut aller Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die ...