In seiner Begründung zu § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. führt der Gesetzgeber aus, dass eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer dann nicht geboten sei, "wenn aus Sicht eines durchschnittlichen Wohnungseigentümers eine Entscheidung durch die Wohnungseigentümerversammlung aufgrund ihrer geringen Bedeutung für die Gemeinschaft nicht erforderlich ist. Maßstab ist dabei stets die konkrete Wohnungseigentumsanlage. Mit der Größe der Anlage wächst demnach in der Regel der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich treffen kann und muss."[1]
Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Insoweit wird sich gegenüber der noch geltenden Rechtslage nichts an den Aufgaben des Verwalters ändern. Nach wie vor hat er die Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen.
Begründung der neuen Fassung enthält Regelbeispiele der alten Fassung
Als Regelbeispiele erforderlicher Verwaltermaßnahmen greift der Gesetzgeber in seiner Begründung zu § 27 WEG n. F. die Regelungen der derzeit in § 27 Abs. 1 Nr. 2, 4, 5 und 6 WEG a. F. statuierten Verwalterpflichten auf:
- Nr. 2: Der Verwalter hat die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
- Nr. 4: Der Verwalter hat Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;
- Nr. 5: Der Verwalter hat alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
- Nr. 6: Der Verwalter hat eingenommene Gelder zu verwalten.
Größe der Wohnanlage
Nach Auffassung des Gesetzgebers kann je nach Größe der Wohnanlage und Art der regelmäßig anfallenden Maßnahmen auch die Erledigung von kleineren Reparaturen oder der Abschluss von Versorgungs- oder Dienstleistungsverträgen zum Kreis der Maßnahmen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. gehören. Entsprechendes gelte für die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen.
Gerade der letzte Aspekt dürfte allerdings nicht kritiklos bleiben. Es kann sicherlich nicht von der Größe der Eigentümergemeinschaft abhängen, ob der Verwalter – dann zufällig – gesetzlich ermächtigt ist, etwa Hausgeldrückstände gerichtlich geltend machen zu können oder nicht. Hier hätte es einer klaren gesetzgeberischen Vorgabe bedurft.
Gerade in kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften kommt es nicht selten zu einer Majorisierung durch den Mehrheitseigentümer, der nach insoweit äußerst großzügiger BGH-Rechtsprechung[2] bis jenseits der Zumutbarkeitsgrenzen Handlungsmöglichkeiten der Gemeinschaften und ihrer Verwalter beschneiden kann. Die übrigen Wohnungseigentümer hier stets auf den langwierigen und teuren Klageweg zu schicken, dürfte wenig zielführend sein. Sollte es jedenfalls nach wie vor – dann wohl vor allem in Kleinanlagen – erforderlich sein, den Verwalter zur Erhebung von Hausgeldklagen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gesondert zu ermächtigen, müsste ein Wohnungseigentümer im Fall der mehrheitlichen Ablehnung eines entsprechenden Beschlussantrags, eine Beschlussersetzungsklage erheben, was gerade in Kleinanlagen belastend ist – insoweit seien nur einmal die Zweiergemeinschaften ins Auge gefasst. Gerade in Kleinanlagen können jedenfalls Zahlungsausfälle einzelner Wohnungseigentümer gravierende Folgen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haben.
Auch mit Blick auf den Abschluss von Dienstleistungs- und Versorgungsverträgen dürften die Grenzen wohl als fließend anzusehen sein, was die Größe von Wohnungseigentümergemeinschaften angeht. So wird man dem Verwalter bei Gemeinschaften mit 100 oder mehr Sondereigentumseinheiten wohl sicherlich die Kompetenz zu einer eigenständigen Auswahl und Beauftragung eines Hausmeisters bzw. Hausmeisterdienstes einräumen können. Gilt dies aber auch bei Eigentümergemeinschaften mit 50 Sondereigentumseinheiten?
Im Übrigen ist freilich der gesetzgeberische Ansatz nachvollziehbar, dass die Beantwortung der Frage, ob eine Verpflichtung erheblich ist, von der Sichtweise eines durchschnittlichen Wohnungseigentümers in der konkreten Anlage abhängt und deshalb nicht etwa die absolute Höhe der finanziellen Verpflichtung maßgeblich ist, sondern ob derjenige Teil der Verpflichtung, für den der einzelne Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 4 WEG n. F. einstehen muss, so bedeutsam ist, dass eine vorherige Beschlussfassung geboten ist. Wo diese Erheblichkeitsschwelle konkret liegt, hängt in der Tat von den Umständen des Einzelfalls ab. In der Regel wird es beispielsweise für den Austausch defekter Leuchtelemente im Bereich des Gemeinschaftseigentums oder fü...
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