Alexander C. Blankenstein
Die Verwaltervergütung entspricht nach Höhe und Ausgestaltung dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt. Nach aktueller BGH-Rechtsprechung ist dieses Gebot nicht schon dann verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liegt. Eine deutliche Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung wird den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung allerdings wiederum nur dann entsprechen, wenn sie auf Sachgründen beruht, deren Gewicht den Umfang der Überschreitung rechtfertigt. Grundsätzlich entspricht ein Verwalterhonorar von 25 EUR je Wohnungseinheit pro Monat ordnungsmäßiger Verwaltung.
Der Verwalter hat mit Blick auf seine Vergütungsstruktur grundsätzlich die Wahl, ob er der Gemeinschaft einen Vertrag mit einer Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert letztere aber eine klare und transparente Abgrenzung der Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind. Ferner muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein. Diese Grundsätze dürften weiterhin maßgeblich sein. Denn ganz unabhängig von der Beantwortung der Frage, was in der einen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer noch unbedeutend ist und was nicht, kann der Verwalter nicht gehindert sein, periodisch wiederkehrende Leistungen mit einem Grundhonorar zu berechnen und aperiodische Leistungen gesondert.
Honorargestaltung
Pauschalhonorar für jährlich anfallende Pflichten
Es bietet sich an, die periodisch jährlich anfallenden Verwalterpflichten zu listen und insoweit ein Pauschalhonorar zu erheben. So obliegt dem Verwalter jährlich stets
- die Erstellung eines Wirtschaftsplans,
- die Erstellung der Jahresabrechnung,
- die Erstellung des Vermögensberichts,
- die Einberufung der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung.
Gerade die periodisch wiederkehrenden Verwalterpflichten rund um das Finanzsystem der Wohnungseigentümer umfassen dabei auch
- die Abwicklung des Geldverkehrs,
- des Einzugs der von den Wohnungseigentümern zu leistenden Beiträge sowie
- Buchführung und Unterlagenarchivierung.
Weiter zählen zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung zweifellos auch solche der laufenden Erhaltung des Gemeinschaftseigentums und der technischen Verwaltung des Objekts. Für diese periodisch wiederkehrenden Aufgaben kann der Verwalter eine Pauschale festsetzen und für darüber hinausgehende Aufgaben mit Einzelfallbezug konkrete Honorarteile festlegen.
Honorar im Einzelfall
Hier ist etwa zu denken an Vergütungen für
- außerordentliche Wohnungseigentümerversammlungen,
- die Umsetzung von Beschlüssen über eine Darlehensaufnahme,
- die Umsetzung von Beschlüssen über Sonderumlagen,
- den entstehenden Aufwand bei vereinbarter Veräußerungszustimmung,
- die Bearbeitung größerer Erhaltungsmaßnahmen,
- die Bearbeitung baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die auf Grundlage von § 20 WEG n. F. insbesondere Modernisierungsmaßnahmen umfassen werden.
Mahngebühren/besonderer Verwaltungsaufwand
Der BGH hatte sich insbesondere mit dem Thema Mahngebühren befasst und hält entsprechende Sondervergütungsregelungen in Verwalterverträgen nicht für unwirksam. Insoweit ist auf Grundlage des WEMoG allerdings zu beachten, dass den Wohnungseigentümern keine Beschlusskompetenz mehr eingeräumt ist, die Folgen des Verzugs zu regeln. Mahngebühren setzen gerade am Verzug der Wohnungseigentümer an. Denkbar wäre zwar, dass die Wohnungseigentümer dem Verwalter die Befugnis zur Mahnung einräumen und zu seinen Gunsten auch eine Vergütung regeln. Eine exklusive Kostenbelastung des Hausgeldschuldners ist jedenfalls nicht beschließbar. Auch ein derartiger Beschluss dürfte aber zumindest ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. da es schlicht keiner Mahnung bedarf, wenn die Fälligkeit kalendermäßig bestimmt ist. Der Verwalter wird auch für entsprechende Beschlüsse sorgen müssen, so derartige noch nicht gefasst sind oder keine Regelung durch Vereinbarung besteht. Die Beschlusskompetenz verleiht § 28 Abs. 3 WEG n. F. Was im Übrigen Sonderhonorare wegen einer Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren betrifft, die bislang noch als besonderer Verwaltungsaufwand nach § 21 Abs. 7 WEG a. F. beschließbar sind, dürften entsprechende Regelungen wohl tendenziell weiter gelten, was sich derzeit aber nicht abschließend prognostizieren lässt. In Ermangelung eines gesetzlichen Pflichtenkatalogs dürfte es allerdings möglich sein, einen besonderen Aufwand für den Verwalter auch weiterhin gesondert zu bepreisen.