WEMoG: Duldungspflichten von Mietern und sonstigen Dritt ... / 5 Verhältnis zum Vermieter

§ 15 Nr. 2 WEG n. F. wird direkt im Verhältnis zwischen Mieter und vermietendem Wohnungseigentümer virulent, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchführung von baulichen Maßnahmen beschließt, die den Vermieter zur Mieterhöhung nach § 559 BGB berechtigen und der vermietende Wohnungseigentümer die Kosten auf Grundlage dieser Norm auch auf den Mieter umlegen möchte. Er hat dann (zusätzlich) die Maßnahme gegenüber seinem Mieter anzukündigen, da er insoweit nach § 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten mitzuteilen hat. Unterlässt er dies, verwirkt er seinen Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 BGB.^[1]

Musterschreiben: Ankündigung des Vermieters über Modernisierungsmaßnahme nebst Mieterhöhung

Herr / Frau / Eheleute

[Name und Anschrift des Mieters/Nutzers]

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___________, den _______

Mietverhältnis Hauptstraße 26 in 40627 Düsseldorf (2. OG)

Hier: Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme wegen Fensteraustauschs

Sehr geehrte/r _____________,

wie Ihnen bekannt ist, besteht Instandsetzungsbedarf sowohl an den Fenstern der von Ihnen innegehaltenen Wohnung als auch an den Fenstern der überwiegenden Anzahl der übrigen Wohnungen der Wohnanlage.

Aufgrund zwischenzeitlich bestandskräftiger Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung vom _______ werden insbesondere zum Zweck der nachhaltigen Energieeinsparung sämtliche Holzfenster sowie Balkontüren der Wohnanlage durch dreifachverglaste Kunststofffenster ausgetauscht.

Von dieser Fensteraustauschmaßnahme sind in Ihrer Wohnung die beiden Wohnzimmerfenster, die Balkontüren im Wohn- und Schlafzimmer, das Fenster im Schlafzimmer, die beiden Fenster im Kinderzimmer, das Fenster im Bad sowie das Küchenfenster betroffen.

Mit der Ausführung der Fensteraustauschmaßnahme wurde die Firma __________ von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragt. Diese wird mit der Ausführung der Arbeiten am 1. Oktober 2021 beginnen. Die gesamte Austauschmaßnahme wird nach Angabe der Firma __________ voraussichtlich bis 20. Oktober 2021 dauern und von Montag bis Freitag jeweils von 7.30 Uhr bis 16.30 Uhr durchgeführt. Nach dem seitens der Firma __________ vorgelegten Terminplan wird der Fensteraustausch in Ihrer Wohnung am 12. Oktober 2021 erfolgen. Bitte sorgen Sie dafür, dass zu den genannten Zeitpunkten der Zugang zu Ihrer Wohnung möglich ist, ggf. durch temporäre Schlüsselübergabe an eine Vertrauensperson im Fall Ihrer Abwesenheit, die dann den Zugang ermöglichen kann.

Gemäß §§ 15 Nr. 2 WEG sind Sie zur Duldung dieser Maßnahme verpflichtet, soweit nicht ein gesetzlicher Härtefall vorliegt. Für den Fall, dass Sie entsprechend § 555d Abs. 2 BGB Umstände geltend machen wollen, die einen solchen Härtefall begründen könnten, teilen Sie mir diese bitte bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang dieser Maßnahmenankündigung folgt, in Textform mit. Sollten Sie diese Frist nicht einhalten, können danach mitgeteilte Umstände nur noch berücksichtigt werden, wenn Sie unverschuldet an der Einhaltung der Frist gehindert sind. Dann haben Sie die zur Härte führenden Umstände sowie die Gründe für die Nichteinhaltung der Frist unverzüglich in Textform mitzuteilen.

Infolge des Fensteraustauschs wird sich die Wohn- und Kostensituation für Sie erheblich verbessern. So wird nicht nur der Schallschutz verstärkt, auch die Energiekosten werden spürbar sinken.

Aufgrund allgemeiner Erfahrungswerte und Messungen der mit dem Fensteraustausch beauftragten Fachfirma, besteht derzeit ein Schallniveau von ca. ___ db(A) bezüglich der von der angrenzenden Straße ausgehenden Lärmimmissionen. Diese werden auf ca. ___ db(A) sinken.

Derzeit entstehen in der Wohnanlage Heizkosten in Höhe von ______ EUR jährlich. Wie Sie den Betriebskostenabrechnungen der vergangenen Jahre entnehmen können, entfallen hiervon durchschnittlich ______ EUR auf die von Ihnen gemietete Wohnung. Diese Kosten werden deutlich auf voraussichtlich ______ EUR reduziert werden können.

Die aufgrund des Fensteraustauschs auf Ihre Wohnung anteilig entfallenden Kosten können gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf Ihre Miete in der Weise umgelegt werden, dass eine Erhöhung der jährlichen Miete um 8 % der Kosten zulässig ist. Hiernach ergibt sich folgende Berechnung:

Nach der in der Anlage zu Ihrer Kenntnisnahme beigefügten Kostenaufstellung des beauftragten Fachunternehmens sind 3 Typen von auszutauschenden Elementen zu unterscheiden:

• Typ A: Fenster in Bad und Küche zu je ___ EUR
• Typ B: Fenster in Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer zu je ___ EUR
• Typ C: Balkontüren in Wohn- und Schlafzimmer zu je ___ EUR

Insgesamt sind in der von Ihnen gemieteten Wohnung 2 Fenster des Typs A, 5 Fenster des Typs B sowie 2 Balkontüren des Typs C einzubauen. Mithin ergibt sich ein Gesamtkostenaufwand in Höhe von ______ EUR. Hiervon in Abzug zu bringen sind die fiktiven Kosten, die entstanden wären, würden lediglich Erhaltungsmaßnahmen anstelle einer Modernisierung durchge...