WEMoG: Eigentümerversammlung – Teilnahme an virtueller V ... / 5.2 Vereinbarte Formvorschriften

In vielen Fällen enthalten Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen eine Bestimmung, wonach für die Erteilung der Vollmacht die Schriftform vorgeschrieben ist. Ob solche Vereinbarungen auch nach Inkrafttreten des WEMoG ihre Gültigkeit behalten werden, lässt sich dem Gesetzentwurf und seiner Begründung nicht eindeutig entnehmen; siehe hierzu sogleich unten.

Alte Rechtslage

Wird jedenfalls nach derzeit noch geltender Rechtslage die Vollmacht nicht in der vereinbarten Form vorgelegt, kann der Versammlungsleiter den Vertreter zurückweisen.^[1] Eine gegenteilige Handhabung bedingt die Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse, falls sich die Stimme auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat.^[2] Allerdings ist dies auch weniger streng beurteilt und von einer Beschlussungültigkeit nur dann ausgegangen worden, wenn vereinbart ist, dass die Stimmabgabe durch einen Bevollmächtigten nur dann wirksam sein soll, wenn dieser eine schriftliche Vollmachtsurkunde vorlegen kann.^[3]

Sieht die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vor, dass eine Vollmacht schriftlich zu erteilen und zu den Akten des Verwalters zu übergeben ist, so kann diese Regelung dahin ausgelegt werden, dass die Übergabe der Vollmacht zu den Akten Voraussetzung für die Ausübung des Stimmrechts ist.^[4]

Neue Rechtslage: Verdrängt gesetzliche Textform eine vereinbarte Schriftform?

Nicht eindeutig geklärt ist, ob die Neuregelung des § 25 Abs. 3 WEG n. F. bislang strengere Vorschriften in Gemeinschaftsordnungen verdrängen wird, wenn diese z. B. für die Erteilung von Stimmrechtvollmachten die Schriftform vorschreiben.

Widersprüche zwischen bestehenden Vereinbarungen – insbesondere Regelungen in der Gemeinschaftsordnung – und der durch das WEMoG geprägten künftigen Rechtslage will § 47 WEG n. F. auflösen. Danach sollen Vereinbarungen, die vor Inkrafttreten der Änderungen getroffen worden sind, der Anwendung der geänderten Vorschriften nur dann entgegenstehen, wenn sich aus der Vereinbarung ein entsprechender Wille mit hinreichender Deutlichkeit ergibt. Der Gesetzgeber sieht dies deshalb als notwendig an, weil viele Gemeinschaftsordnungen den Wortlaut des bei ihrer Errichtung geltenden Gesetzestextes einfach wiederholt haben. Dies ist aber gerade bei einem vereinbarten Schriftformerfordernis bezüglich Vertretungsvollmachten nicht der Fall.^[5]

Was nun vereinbarte Formvorschriften für die Erteilung von Vertretungsvollmachten betrifft, so ist festzustellen, dass weder das Wohnungseigentumsgesetz in seiner jetzigen Fassung, noch das Wohnungseigentumsgesetz in seiner Urfassung aus dem Jahr 1951 jemals besondere Formvorschriften für eine Bevollmächtigung von Vertretern der Wohnungseigentümer enthalten haben. Es gibt hier also keinen Gesetzestext, den die Verfasser einer Gemeinschaftsordnung textlich wiederholen konnten. Für derartige Fälle wird man aber annehmen dürfen, dass § 25 Abs. 3 WEG n. F. die Schriftform tatsächlich durch die Textform für Vollmachten ablöst. Jedenfalls hat der Gesetzgeber erstmals eine Formvorschrift statuiert, weil er es vermeiden möchte, dass Stimmen von Vertretern der Wohnungseigentümer unter Berufung auf § 174 BGB zurückgewiesen werden können.

Etwas anderes müsste aber dann gelten, wenn nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsgeschäftsverkehr vom 13. Juli 2001 ausdrücklich die Schriftform für Vollmachten vorgeschrieben wurde. Denn in Kenntnis der Textformmöglichkeit, hatte sich der Verfasser der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung gerade gegen die Textform entschieden. Insoweit dürfte durchaus der Wille zu unterstellen sein, keine dynamische Regelung, sondern vielmehr eine statische zu schaffen. Allerdings kann dies hier freilich nicht abschließend beurteilt werden, derartige Unklarheiten wird vielmehr die Rechtsprechung klären müssen.

[1] OLG München, Beschluss v. 1.12.2005, 32 Wx 93/05, ZMR 2006 S. 231.

[2] OLG München, Beschluss v. 11.12.2007, 34 Wx 091/07, ZMR 2008 S. 236.

[3] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 5.8.2015, 2-13 S 32/13, ZMR 2015 S. 959.

[4] OLG München, Beschluss v. 1.12.2005, a. a. O.

[5] Siehe Widerspruch: WEMoG und Altvereinbarungen sowie Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung.