WEMoG: Ein erster Überblick / 1.2.2 Weiterhin unabdingbare gesetzliche Regelungen

Zwar findet eine allgemeine Inhaltskontrolle der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung regelmäßig nicht statt. Zwingende gesetzliche Regelungen können allerdings nach wie vor auch durch Vereinbarung nicht ersetzt bzw. geändert werden. Grenzen setzen hier zunächst §§ 134, 138 und 242 BGB.^[1] Auch spezialgesetzlich sind den Wohnungseigentümern Grenzen ihrer Vereinbarungskompetenz gesetzt.

Spezialgesetzliche Regelungen

So kann gemäß § 56 Satz 2 ZVG keine Haftung des Erstehers in der Zwangsversteigerung für Hausgeldrückstände des Wohnungseigentümers vereinbart werden.

Bei der Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten sind nach § 3 HeizkostenV stets die Vorschriften der Heizkostenverordnung zu beachten.

Die allgemein-zivilrechtlichen Regelungen des BGB über die Voraussetzungen des Verzugs nach den §§ 286 ff. BGB stehen nicht zur Disposition der Wohnungseigentümer.

Das sachenrechtliche Grundverhältnis kann nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein.

Kein Eingriff in unentziehbare und unverzichtbare Rechte/Grundprinzipien des WEG

Durch Vereinbarung kann nicht in die unentziehbaren und unverzichtbaren Rechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Auch die elementaren Grundprinzipien des WEG unterliegen nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. In diesem Zusammenhang ist verbreitet vom "Kernbereich" des Wohnungseigentums die Rede. Die Reichweite dieses "Kernbereichs" ist nicht abschließend festgelegt, sondern wird von der Rechtsprechung im Einzelfall konkretisiert. Er ergibt sich jedenfalls nicht aus dem Gesetz. Die Wohnungseigentümer können also auch durch Vereinbarung nicht in die Gebrauchsmöglichkeit des Sondereigentums eingreifen, elementare Mitverwaltungsrechte beschneiden und die zwingenden Verwaltungskompetenzen abändern.

• Gebrauch des Sondereigentums

  Zwar kann durch Vereinbarung ein bestimmter Gebrauch des Sondereigentums geregelt werden. Darüber hinaus aber kann dem einzelnen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung nicht die Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeit seiner Sondereigentumseinheit überhaupt genommen werden. Hierzu gehört auch ein ungehinderter Zugang zur Sondereigentumseinheit.^[2]

• Elementare Mitverwaltungsrechte

  Auch durch Vereinbarung können dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht seine elementaren Mitverwaltungsrechte genommen werden. Umfasst hiervon sind das Recht zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen, das Rederecht und vor allem das Stimmrecht. Insoweit ist eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung per se nichtig, die etwa den Inhabern von Tiefgaragenplätzen kein Stimmrecht gewährt.^[3]

  Seine elementaren Mitverwaltungsrechte können dem Wohnungseigentümer auch dann nicht genommen werden, wenn er sich erhebliche Pflichtverletzungen zum Vorwurf machen lassen muss, wie z. B. massive Hausgeldrückstände.^[4]

Allgemeine Grenzen nach dem WEG

Darüber hinaus setzt das WEG der Vereinbarungskompetenz der Wohnungseigentümer weitere Grenzen:

• So können gemäß § 5 Abs. 2 WEG dem Gemeinschaftseigentum zugeordnete Bestandteile des Gemeinschaftseigentums nicht durch Vereinbarung zu Sondereigentum erklärt werden.^[5]
• Gemäß § 6 WEG kann es kein isoliertes Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil geben.^[6]
• Die Wohnungseigentümer können nicht zulasten potenzieller Gläubiger ihre in § 9a Abs. 4 WEG n. F. (§ 10 Abs. 8 WEG a. F.) angeordnete und auf ihren Miteigentumsanteil beschränkte Außenhaftung beschränken.
• § 11 WEG verbietet eine Vereinbarung über die Aufhebung der Gemeinschaft, wenn nicht ein Fall der ganzen oder teilweisen Zerstörung des Gebäudes vorliegt und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.
• Eine etwa nach § 12 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Insoweit können die Wohnungseigentümer auch durch Vereinbarung keine nicht wichtigen Gründe zur Versagung der Veräußerungszustimmung regeln.
• Gemäß § 17 Abs. 3 WEG n. F. (§ 18 Abs. 4 WEG a. F.) kann das Recht zur Entziehung des Wohnungseigentums auch durch Vereinbarung nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
• Umstritten ist, ob § 23 Abs. 3 WEG dahingehend abbedungen werden kann, dass generell auch Mehrheitsentscheidungen im schriftlichen Verfahren durch Umlaufbeschluss herbeigeführt werden können.^[7] Allerdings verleiht das WEMoG den Wohnungseigentümern künftig in § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F. die Kompetenz, im konkreten Einzelfall zu beschließen, dass für eine Maßnahme auch die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
• Ebenso umstritten ist, ob das Minderheitenquorum des § 24 Abs. 2 WEG durch Vereinbarung "verschärft" werden kann, also eine größere Anzahl von Wohnungseigentümern erforderlich wäre.
• Auch durch Vereinbarung können gemäß § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG a. F. und künftig § 26 Abs. 5 WEG n. F. keine Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters geregelt werden.
• Schließlich können keine abweichenden Vereinbarungen hinsichtlich der Bestimmungen über das gerichtliche Verfahren der §§ 43 ff. WEG getroffen werden. Enthält die Gemeinschaftsordnung etwa eine Vereinbarung, wonach bei Streitigkeiten unter den...