WEMoG: Ein erster Überblick / 3 Übergangszeit: WEMoG und laufende Verwaltung

3.1 Laufende Gerichtsverfahren

Nach der Überleitungsvorschrift des § 48 Abs. 5 WEG n. F. gelten für Gerichtsverfahren, die vor dem Datum des Inkrafttretens bei Gericht anhängig sind, die derzeit noch geltenden Regelungen der §§ 43 ff. WEG a. F. Da das Gesetz auf die "Anhängigkeit" abstellt und nicht auf die "Rechtshängigkeit", kommt es also allein darauf an, dass die Klage vor dem Datum des Inkrafttretens bei Gericht eingereicht wird. Nicht maßgeblich ist zunächst, wann sie dem Gegner zugestellt wird.

Praxis-Beispiel

Anhängigkeit der Klage

Unterstellt, das Gesetz würde am 1.12.2020 in Kraft treten, würden Klagen, die bis zum 30.11.2020 um 23.59 Uhr bei Gericht eingehen, noch nach derzeit geltendem Recht behandelt, insbesondere wären Anfechtungsklagen noch gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu erheben und nicht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Wann die Klage zugestellt wird, ist zunächst deshalb unerheblich, weil die Zustellung der Klage nach § 167 ZPO auf den Zeitpunkt ihrer Erhebung rückfingiert wird, wenn sie dem Gegner "demnächst" zugestellt wird.

Praxis-Beispiel

Zustellung "demnächst"

Der Wohnungseigentümer erhebt am 30.11.2020 Anfechtungsklage gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Wegen der Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses wartet er die Aufforderung der Gerichtskasse ab. Diese sendet 10 Tage später eine entsprechende Kostenrechnung an den Wohnungseigentümer, die dieser in den folgenden Tagen bezahlt, sodass die Klage dem Verwalter, als noch fungierendem Zustellungsvertreter der übrigen Wohnungseigentümer, am 20.12.2020 zugestellt wird. Da die Zustellung "demnächst" erfolgt ist, wird das Verfahren noch nach derzeit geltendem Recht geführt.

Für sämtliche Verfahren, die am Tag des Inkrafttretens des WEMoG – voraussichtlich frühestens am 1.12.2020 und mutmaßlich spätestens am 1.1.2021 – bei Gericht eingehen, gelten die neuen Verfahrensvorschriften der §§ 43 ff. WEG n. F.

3.2 Eintragung von Öffnungsklausel-Beschlüssen in das Grundbuch

Neu: Öffnungsklausel-Beschlüsse müssen eingetragen werden

Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel bedürfen unter Geltung des WEMoG der Eintragung in das Grundbuch. Dies gilt insbesondere auch für Altbeschlüsse, die vor Inkrafttreten des WEMoG gefasst worden sind. Damit diese Beschlüsse auch gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern Wirkung entfalten, müssen sie unter Beachtung der in §§ 7 Abs. 2, 48 Abs. 1 WEG n. F. geregelten Eintragungsvoraussetzungen in das Grundbuch eingetragen werden. Allerdings sieht das Gesetz hier eine großzügige Frist bis 31.12.2025 vor. Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel wirken also auch noch bis zum 31.12.2025 gegen Sondernachfolger, die bis zu diesem Zeitpunkt eintreten. Für eine Wirkung gegen Sondernachfolger, die nach diesem Zeitpunkt in die Gemeinschaft eintreten, bedarf es dann der Grundbucheintragung.^[1]

[1] Siehe WEMoG: Grundbucheintragung von Beschlüssen aufgrund einer Öffnungsklausel.

3.3 Eintragung vereinbarter Erwerberhaftung in das Grundbuch

Haben die Wohnungseigentümer die Haftung des Erwerbers für Hausgeldrückstände des veräußernden Wohnungseigentümers vereinbart, muss sich diese Erwerberhaftung ausdrücklich aus dem Grundbuch ergeben. Eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung genügt insoweit nicht mehr. In aller Regel finden sich entsprechende Regelungen über eine Erwerberhaftung bereits in der Gemeinschaftsordnung, die längst im Grundbuch eingetragen ist. Für die Eintragung solcher Altvereinbarungen ist nun ebenfalls bis zum 31.12.2025 zu sorgen, sodass auch Erwerber, die nach diesem Zeitpunkt in die Gemeinschaft eintreten, an die Haftung gebunden werden.^[1]

[1] Siehe WEMoG: Erwerberhaftung.

3.4 Beschlüsse, die nicht mehr gelten werden

Mit dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des WEMoG werden solche Beschlüsse ihre Geltung verlieren, deren Fassung das WEMoG nicht mehr vorsieht. Die betroffenen Bereiche sind überschaubar, allerdings beschränkt das WEMoG die Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer in einigen Bereichen.

3.4.1 Verzugssanktionen

Bekanntlich verleiht § 21 Abs. 7 WEG a. F. den Wohnungseigentümern u. a. die Kompetenz, eine Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs zu beschließen. Der Gesetzentwurf zum WEMoG sah insoweit noch in § 19 Abs. 3 WEG-E die allgemeine Möglichkeit einer Beschlussfassung über die Sanktionierung von Pflichtverletzungen der Wohnungseigentümer vor. Auf Anregung des Bundesrats, diese Bestimmung zu konkretisieren, hat der Rechtsausschuss sie nunmehr gestrichen und sieht nur noch im Rahmen der Vorschriften über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung in § 28 Abs. 3 WEG n. F. die Möglichkeit vor, durch Beschluss Regelungen der Art und Weise von Zahlungen sowie deren Fälligkeit zu regeln.

Das WEG sieht künftig also nicht mehr vor, dass die Wohnungseigentümer Regelungen zur Sanktionierung des Verzugs von Wohnungseigentümern durch Beschluss treffen können. Insoweit werden Beschlüsse ihre Geltung verlieren, die etwa als Verzugsfolge einen höheren Zinssatz als das gesetzliche Niveau des § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz regeln. Auch Vorfälligkeitsbeschlüsse werden nicht mehr gelten, da am Ver...