WEMoG: Ein erster Überblick / 3.4 Beschlüsse, die nicht mehr gelten werden

Mit dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des WEMoG werden solche Beschlüsse ihre Geltung verlieren, deren Fassung das WEMoG nicht mehr vorsieht. Die betroffenen Bereiche sind überschaubar, allerdings beschränkt das WEMoG die Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer in einigen Bereichen.

3.4.1 Verzugssanktionen

Bekanntlich verleiht § 21 Abs. 7 WEG a. F. den Wohnungseigentümern u. a. die Kompetenz, eine Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs zu beschließen. Der Gesetzentwurf zum WEMoG sah insoweit noch in § 19 Abs. 3 WEG-E die allgemeine Möglichkeit einer Beschlussfassung über die Sanktionierung von Pflichtverletzungen der Wohnungseigentümer vor. Auf Anregung des Bundesrats, diese Bestimmung zu konkretisieren, hat der Rechtsausschuss sie nunmehr gestrichen und sieht nur noch im Rahmen der Vorschriften über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung in § 28 Abs. 3 WEG n. F. die Möglichkeit vor, durch Beschluss Regelungen der Art und Weise von Zahlungen sowie deren Fälligkeit zu regeln.

Das WEG sieht künftig also nicht mehr vor, dass die Wohnungseigentümer Regelungen zur Sanktionierung des Verzugs von Wohnungseigentümern durch Beschluss treffen können. Insoweit werden Beschlüsse ihre Geltung verlieren, die etwa als Verzugsfolge einen höheren Zinssatz als das gesetzliche Niveau des § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz regeln. Auch Vorfälligkeitsbeschlüsse werden nicht mehr gelten, da am Verzug des Wohnungseigentümers anknüpfend.

3.4.2 Umzugskostenpauschalen

Das WEMoG sieht keine Beschlusskompetenz mehr für Regelungen der Kosten eines besonderen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums vor. Zurecht ist hier der Gesetzgeber der Auffassung, dass die Kosten eines besonderen Gebrauchs bereits über die Regelungen der bisherigen § 16 Abs. 3 und Abs. 4 WEG a. F. berücksichtigt werden konnten und dies künftig ohnehin auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. der Fall sein wird.

Nicht mehr möglich wird es insoweit jedoch sein, besondere Kostenpauschalen hinsichtlich einer (angeblich) besonderen Nutzung des Gemeinschaftseigentums zu regeln, wie z. B. für den Ein- und Auszug von Wohnungseigentümern. Ein- und Auszüge stellen einen elementaren Gebrauch des Gemeinschaftseigentums dar, was ebenso für den Ein- und Auszug von Mietern gilt, mögen diese auch hochfrequentiert wechseln. Insoweit werden Beschlüsse über Umzugskostenpauschalen ihre Geltung verlieren. Im Übrigen wird in diesen Fällen eine Pauschale ohne Vorliegen eines konkreten Schadens erhoben, was der Gesetzgeber nicht mehr toleriert. Haben also die Wohnungseigentümer in der Vergangenheit beschlossen, dass im Fall eines Ein- bzw. Auszugs eine Pauschale in Höhe von beispielsweise 50 EUR an die Gemeinschaft zu zahlen ist, gilt diese Regelung nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr. Freilich aber sind in der Vergangenheit gezahlte Umzugskostenpauschalen nun nicht an die jeweiligen Wohnungseigentümer zurückzuzahlen. Lediglich für die Zukunft besteht keine Zahlungspflicht mehr.

3.4.3 Vertreter der Gemeinschaft

Alte Rechtslage

Gemäß § 27 Abs. 3 Satz 2 WEG a. F. vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn ein Verwalter fehlt oder er zur Vertretung nicht berechtigt ist. Nach § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG a. F. können die Wohnungseigentümer durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen. Haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage vorerwähnter Bestimmung einen oder mehrere Wohnungseigentümer zu Vertretern der Eigentümergemeinschaft bestellt, verlieren entsprechende Beschlüsse ihre Geltung.

Neue Rechtslage

Das WEMoG sieht in § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. zwar korrespondierend mit § 27 Abs. 3 Satz 2 WEG a. F. ebenfalls eine Gesamtvertretung durch die Wohnungseigentümer vor, wenn die Gemeinschaft keinen Verwalter hat. Allerdings ist die Gesamtvertretung mit Wirkung für das Außenverhältnis zwingend, wie § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG n. F. zum Ausdruck bringt. Das WEMoG sieht insoweit nicht mehr die Möglichkeit vor, einen Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mehrheitlich aufgrund entsprechender Beschlussfassung zu bestimmen. Soll die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von einer Person vertreten werden, müssen die Wohnungseigentümer einen Verwalter bestellen.^[1]

Zwar können die Wohnungseigentümer in dem Fall, dass der Verwalter wegen eines Interessenkonflikts oder eines Verstoßes gegen § 181 BGB nicht zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt ist, durch Mehrheitsbeschluss einen Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter bestellen. Bislang gefasste Beschlüsse über eine Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dürften insoweit nicht geltungserhaltend dergestalt umzudeuten sein, dass sie den Fall der Vertretung der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter umfassen. Allerdings fungiert der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats mit Inkrafttreten des WEMoG nach § 9b Abs. 2 WEG n. F. als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem V...