WEMoG: Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft / 3.2 "Ein-Personen-Gemeinschaft"

Im Fall der Begründung durch Teilung nach § 8 WEG wird auf Grundlage der Neuregelung in § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG im Zuge der Anlegung der Wohnungsgrundbücher zunächst eine "Ein-Personen-Gemeinschaft" entstehen, bestehend aus dem teilenden Eigentümer, bei dem es sich vielfach um einen Bauträger handeln wird. Die künftig geltende Rechtslage hat klare Vorteile gegenüber der bisher geltenden, da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer voll handlungsfähig ist und vor allem bereits in diesem Stadium Verträge, insbesondere Versorgungsverträge für die Gemeinschaft, abgeschlossen werden können. Freilich sind hiermit auch gewisse Gefahren für die Gemeinschaften verbunden.

Erstverwalterbestellung

Allgemein anerkannt ist, dass der erste Verwalter bereits in der Teilungserklärung bestellt werden kann.^[1] Zwar ist die Natur der Rechtsmacht des teilenden Eigentümers hierzu umstritten. Allerdings dürfte diese Diskussion unter Geltung des WEMoG neu befeuert werden. So jedenfalls die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt, mithin aber die Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts in vollem Umfang mit dem Entstehen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anwendbar sind, wird es neben der "Ein-Personen-Gesellschaft" auch den "Ein-Personen-Beschluss" geben. Der teilende Eigentümer hat demnach unproblematisch die Möglichkeit, den Verwalter im Sinne von § 26 Abs. 1 WEG durch Beschluss zu bestellen.

Zu berücksichtigen ist auch, dass die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung zumindest nach derzeit noch geltender Rechtslage gegen Sondernachfolger des teilenden Eigentümers nur wirkt, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist oder ihr sämtliche Sondernachfolger beigetreten sind.^[2] Diese Rechtslage dürfte weiter gelten. So eine Erstverwalterbestellung bereits in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung erfolgt sein sollte, sollte der teilende Eigentümer einen entsprechenden Bestätigungsbeschluss fassen. Mittlerweile anerkannt ist jedenfalls, dass derart deklaratorische Beschlüsse wirksam gefasst werden können.^[3]

Schutz der Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümer bzw. die Erwerber werden ausreichend durch die geplanten Neuregelungen in § 26 Abs. 1 WEG n. F. vor einer ggf. unsachgemäßen Verwalterbestellung durch den teilenden Eigentümer geschützt. Hiernach beschließen die Wohnungseigentümer nach wie vor über die Abberufung des Verwalters durch Mehrheitsbeschluss. Von besonderer Bedeutung ist künftig, dass die Abberufung nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden kann, sondern der Verwalter vielmehr auch dann von seinem Amt abberufen werden kann, wenn gerade kein wichtiger Grund für die Abberufung vorliegt. Da gemäß § 26 Abs. 5 WEG n. F. Beschränkungen der Abberufung des Verwalters unzulässig sind, kann die Abberufung des Verwalters auch nicht durch Vereinbarung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden.

Verwaltervertrag

Erfolgt die Verwalterbestellung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, bleibt in der Praxis häufig ein mit dem Verwalter zu schließender Verwaltervertrag in der Teilungserklärung unerwähnt. Der Verwaltervertrag bedarf keiner Schriftform, sodass er grundsätzlich auch stillschweigend, also konkludent, zustande kommen kann. Ein konkludent zustande gekommener Verwaltervertrag liegt vor, wenn die Bestellung des ersten Verwalters bereits in der Teilungserklärung erfolgt, dieser mindestens über eine Wirtschaftsperiode hinweg tätig wird und die Wohnungseigentümer billigen, dass er seine Vergütung in Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ansetzt.^[4]

Freilich wird künftig in aller Regel der teilende Eigentümer nach Entstehen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch einen Beschluss über den Verwaltervertrag fassen und diesen mit dem von ihm eingesetzten Verwalter abschließen.

Risiken

So die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht, kann der teilende Eigentümer namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst frei schalten und walten. Er ist in der Lage, Beschlüsse zu fassen und Verträge für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu schließen. Beides muss nicht im Sinne der (späteren) Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sein. Ob die Erwerber bis zur zeitlichen Grenze des § 234 Abs. 3 ZPO die Möglichkeit haben werden, sich von ihnen nachteilig scheinenden Beschlüssen durch Anfechtungsklage zu lösen, dürfte zu verneinen sein. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass der teilende Eigentümer die Beschlüsse gefasst hat und die Anfechtungsfrist des § 45 Satz 2 WEG n. F. konsequenterweise ihm gegenüber läuft. Erwerber, die erst nach Fristablauf in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eintreten, können daher auch keine Wiedereinsetzung begehren.

Der Weg dürfte vielmehr über eine abändernde oder aufhebende Zweitbeschlussfassung gan...