WEMoG: Erweiterte Kompetenzen der Gemeinschaft der Wohnu ... / 1 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

"Die Erfüllung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten gehört zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung; für diese ist der Verband im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern nicht zuständig. Deshalb ist ein Dritter, auf den Verkehrssicherungspflichten übertragen werden, im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfe des Verbandes. Verletzt der Dritte schuldhaft die Verkehrssicherungspflicht, begründet dies keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gemäß § 280 Abs. 1 BGB gegen den Verband."^[1]

Diese aktuelle Entscheidung des BGH in Fortführung seiner Rechtsprechung^[2] wird mit Inkrafttreten des WEMoG zur Makulatur. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wird nicht mehr den Wohnungseigentümern obliegen, sondern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit all den hiermit verbundenen Konsequenzen.

[1] BGH, Urteil v. 13.12.2019, V ZR 43/19.

[2] Vgl. BGH, Urteil v. 8.6.2018, V ZR 125/17, NJW 2018 S. 3305.

1.1 Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

Neu: Verwaltung obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Künftig obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Praktische Auswirkungen hat dieser Systemwechsel in erster Linie für das Haftungssystem und Individualansprüche der Wohnungseigentümer.

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 20 Gliederung der Verwaltung	§ 18 Verwaltung und Benutzung
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des § 29.	(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Die Gemeinschaft ist ein Schuldverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Die im Innenverhältnis bestehenden gegenseitigen Rechte und Pflichten ergeben sich aus den gesetzlichen Vorschriften der §§ 10 ff. WEG, aus Vereinbarungen und Beschlüssen. Von der Gemeinschaft als Schuldverhältnis (Innenverhältnis) zu unterscheiden ist die Gemeinschaft als Rechtssubjekt, d. h. ihrer Fähigkeit, selbst Trägerin von Rechten und Pflichten im Verhältnis zu außenstehenden Dritten oder Wohnungseigentümern sein zu können (Rechtsfähigkeit), die in § 9a f. WEG n. F. geregelt ist.

Der BGH hatte bereits im Jahr 1980 die Komplexität des Wohnungseigentumsrechts beklagt ("Ach so komplexes Gebilde").^[1] Durch die Anerkennung der (Teil)Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, zunächst seitens der Rechtsprechung und schließlich des Gesetzgebers im Rahmen der WEG-Novelle 2007^[2], hat sich hieran nichts geändert. Wenn zunächst auch neue Probleme entstanden waren, wurden doch einige praxisgerecht gelöst. Ist die Rechtsfähigkeit derzeit noch beschränkt auf das Außenverhältnis und obliegt insbesondere die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums noch den Wohnungseigentümern, wird sich die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft künftig auch auf diesen Bereich erstrecken und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird unbeschränkt rechtsfähig sein.

[1] Vgl. BGH, Urteil v. 25.9.1980, VII ZR 276/79, NJW 1981 S. 282.

[2] Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze v. 26.3.2007, BGBl I S. 370, seit 1.7.2007 in Kraft.

1.2 Verwaltungsorgane

Die beiden wichtigsten Organe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind der Verwalter sowie die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit. Die Funktion des Verwaltungsbeirats wird sich nicht mehr nur in der Unterstützung des Verwalters erschöpfen, er hat den Verwalter vielmehr auch zu überwachen, womit ihm durchaus ebenfalls eine Organstellung zukommen dürfte.

Die Stellung des Verwalters als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird insoweit gestärkt, als ihm im Außenverhältnis durch § 9b Abs. 1 WEG n. F. eine umfassende Vertretungsmacht für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eingeräumt wird, die sich lediglich nicht auf Grundstückskauf- und Darlehensverträge erstreckt. Weiter obliegt ihm die eigenverantwortliche Durchführung sämtlicher Verwaltungsmaßnahmen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Wohnungseigentümer führen, also eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nicht erfordern. Nach wie vor soll ihn der Verwaltungsbeirat dabei unterstützen, wobei diesem durch das WEMoG auch eine Überwachungsfunktion verliehen wird. Die Wohnungseigentümer bestellen nach wie vor sowohl den Verwalter als auch den Verwaltungsbeirat durch einfach-mehrheitliche Beschlussfassung. Im Übrigen prägen sie die grundlegende Rechtslage innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch Beschlüsse und Vereinbarungen.

1.3 Ausübungskompetenzen

1.3.1 Grundsätze

Nach derzeit noch geltendem § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG a. F. übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigen...