Zum Gemeinschaftsvermögen gehören insbesondere die Ansprüche und Befugnisse aus Rechtsverhältnissen mit Dritten und Wohnungseigentümern sowie die eingenommenen Gelder. Im Einzelnen gehören zum Gemeinschaftsvermögen
- eingenommene Gelder,
- Bankguthaben,
- Rücklagen,
- Ansprüche auf Miet- und Pachtzahlungen,
- Ansprüche auf Zahlung von Hausgeldern,
- Sonderumlagen,
- Ansprüche auf Schadensersatz,
- von der Gemeinschaft angeschaffte Immobilien,
- die Verwaltungsunterlagen,
- bevorratetes Heizöl,
- gemeinschaftliche Werkzeuge, Gartengeräte.
Daneben gehört aber auch eine zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragene Zwangshypothek zur Sicherung einer Forderung zum Gemeinschaftsvermögen.
Vom Gemeinschaftsvermögen zu trennen...
... ist das Gemeinschaftseigentum
Das Gemeinschaftseigentum, also die Wohnanlage nebst Außenanlagen, ist den Wohnungseigentümern zu Bruchteilen zugeordnet. Insoweit bilden sie eine Bruchteilsgemeinschaft.[1]
Nicht in das Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fällt auch eine Grunddienstbarkeit. Eine Grunddienstbarkeit steht nach § 1018 BGB dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu, bei Aufteilung dieses Grundstücks in Miteigentumsanteile nach § 8 WEG also den Miteigentümern in Gemeinschaft und nicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[2]
... sind die Früchte des Gemeinschaftseigentums und des Gemeinschaftsvermögens
Vom Gemeinschaftsvermögen strikt zu trennen sind die Früchte des Gemeinschaftseigentums und des Gemeinschaftsvermögens.
Beispiel: Im Untergeschoss der Wohnanlage befindet sich eine Tiefgarage. Daneben verfügt die Gemeinschaft auch über Außenstellplätze im Bereich des Gemeinschaftseigentums. Da diese Außenstellplätze von den Wohnungseigentümern nicht benötigt werden, sind sie aufgrund entsprechenden Mehrheitsbeschlusses an den Betreiber des im Erdgeschoss gelegenen Restaurants vermietet.
Die Außenstellplätze selbst sind nicht Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Eigentümer sind vielmehr die einzelnen Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit als Bruchteilsgemeinschaft. Die Mieteinnahmen resultieren aus der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, da die Vermietung von Gemeinschaftseigentum eine Verwaltungsmaßnahme darstellt. Insoweit sind die Mieteinnahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Verband zugeordnet. Da es sich bei diesen Mieteinnahmen um Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. handelt, gebührt jedem Wohnungseigentümer ein Anteil entsprechend seines Miteigentumsanteils. Weitere Früchte des Gemeinschaftseigentums wären etwa natürliche Früchte wie das Obst des gemeinschaftlichen Gartens.
Früchte des Gemeinschaftsvermögens sind insbesondere Guthabenzinsen oder von Eigentümern gezahlte Zinsen auf Hausgeldrückstände.[3] Die Einziehung der Früchte stellt Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18 Abs. 1 WEG n. F. dar.
Einzelner hat keinen Anteil
Konsequenz der Zuordnung des Gemeinschaftsvermögens zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, dass der einzelne Wohnungseigentümer grundsätzlich keinen Anteil an diesem Vermögen hat, mit Ausnahme seiner Früchte. Dies gilt insbesondere für die Instandhaltungsrücklage (künftig: Erhaltungsrücklage). Der einzelne Wohnungseigentümer hat keinen Anteil an der Instandhaltungsrücklage – auch keinen ideellen. Dies gilt selbstverständlich auch dann, wenn in der Jahresabrechnung entsprechende Anteile ausgewiesen werden. Grundsätzlich ist der Verwalter auch nicht verpflichtet, den – nicht vorhandenen – Anteil eines Wohnungseigentümers am Rücklagevermögen auszuweisen. Dennoch finden sich in der Praxis häufig entsprechende Angaben und sind auch im Sinne der Wohnungseigentümer. Im Fall der Veräußerung von Wohnungseigentum erfolgt regelmäßig die Angabe eines Anteils an der Instandhaltungsrücklage aus steuerlichen Zwecken. Allerdings ist vom BFH bislang noch nicht geklärt, ob der getrennte Ausweis eines Kaufpreisteils für die Instandhaltungsrücklage zu einer Reduzierung der Grunderwerbsteuer führt.[4]
Kein Auseinandersetzungsanspruch einzelner Wohnungseigentümer
Da das Gemeinschaftsvermögen zwingend der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet ist, haben einzelne Wohnungseigentümer auch keinen Anspruch auf Auseinandersetzung dieses Vermögens, da die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 11 Abs. 1 WEG n. F. unauflöslich ist, wenn nicht der Ausnahmefall des § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG n. F. einer Vereinbarung für den Fall der ganzen oder teilweisen Zerstörung der Wohnanlage existiert.
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