Alexander C. Blankenstein
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| WEG a. F. |
WEG n. F. |
§ 43 Zuständigkeit |
§ 43 Zuständigkeit |
Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander;
- (...)
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(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander;
- (...)
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1.2.1 Grundsätze
Die Vorschrift des § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. entspricht im Wesentlichen der bisherigen Rechtslage in § 43 Nr. 1 WEG a. F. Der Anwendungsbereich der Norm wird einerseits enger werden, andererseits künftig insoweit erweitert, als die bislang geltenden Einschränkungen, dass sich der Streit "aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergeben" muss, nicht übernommen werden. Das hat folgende Konsequenz:
Neu: Auch Streitigkeiten, die sachenrechtliches Grundverhältnis betreffen
Es werden künftig auch Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander erfasst, die das sachenrechtliche Grundverhältnis betreffen. Nach derzeit noch geltender Rechtslage fallen diese Streitigkeiten nicht unter § 43 Nr. 1 WEG a. F. Hiermit ist natürlich auch endgültig geklärt, dass es sich bei Streitigkeiten über den Bestand und Geltungsbereich eines Sondernutzungsrechts künftig unzweifelhaft um eine Streitigkeit nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. handelt.
Als mögliche Parteien eines Rechtsstreits nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. kommen nach wie vor die einzelnen Wohnungseigentümer infrage. Dies gilt auch dann, wenn der klagende Wohnungseigentümer zwischenzeitlich der Eigentümergemeinschaft nicht mehr angehört oder der beklagte Wohnungseigentümer zwischenzeitlich aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist.
1.2.2 Anwendungsbereich
Der Anwendungsbereich der Norm wird insoweit enger werden, als die Wohnungseigentümer künftig nur noch dann unmittelbare Individualansprüche gegen andere Wohnungseigentümer haben werden, wenn konkret ihr Sondereigentum von der Störung betroffen ist. Zumindest, was die Ansprüche wegen einer unzulässigen baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums betrifft, ist die Rechtslage insoweit geklärt, als die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG n. F. künftig der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt. Insoweit ist diese also auf Grundlage von § 9a Abs. 2 WEG n. F. allein aktivlegitimiert hinsichtlich entsprechender Rückbauansprüche.
Hinsichtlich des Anspruchs auf Unterlassen einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung des Sondereigentums, ist zunächst zu berücksichtigen, dass nach § 9a Abs. 2 WEG n. F. die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer u. a. "die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte" der Wohnungseigentümer ausübt. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. ist weiter ein jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Da die Zweckbestimmung eines Sondereigentums Vereinbarungscharakter hat und somit auch eine Vereinbarung darstellt, dürfte im Regelfall der Rechtskreis der Wohnungseigentümer betroffen sein. Ist allerdings das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers mit Blick auf die zweckbestimmungswidrige Nutzung konkret beeinträchtigt, hat auch der entsprechend beeinträchtigte Wohnungseigentümer ein eigenständiges Klagerecht. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerade nicht gegen den zweckbestimmungswidrig Nutzenden vorgeht.
Intensivpflege in "Büroeinheit"
In einer "Büroeinheit" wird eine Intensivpflege und Beatmungs-WG betrieben. Die Nutzung ist mit akustischen und olfaktorischen Beeinträchtigungen für die übrigen Wohnungseigentümer im Bereich des gemeinschaftlichen Treppenhauses verbunden. Signaltöne der Überwachungsgeräte und auch störende Gerüche dringen überdies in die Wohnungen der benachbarten Wohnungseigentümer ein. Darüber hinaus wird das Gemeinschaftseigentum mit Blick auf die gegenüber der Nutzung als Büro erheblich erhöhte Besucher- und Personalfrequenz stärker in Anspruch genommen.
Hier ist klar in erster Linie der Rechtskreis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer betroffen, da die Nutzung zu einer Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums führt. Allerdings ist konkret und unmittelbar auch das Sondereigentum der beiden benachbarten Wohnungseigentümer von den Beeinträchtigungen betroffen. So der Verwalter nicht von sich aus eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über ein entsprechendes Unterlassungsbegehren initiiert, stellt sich die Frage, ob die beiden beeinträchtigten W...