WEMoG: Gerichtliches Verfahren / 4 Stellung und Pflichten des Verwalters

Zustellungsadressat

Gemäß § 9b Abs. 1 WEG n. F. vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer außergerichtlich und gerichtlich. Als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist er in erster Linie Zustellungsorgan und organisiert die rechtliche Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unabhängig davon, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aktiv klagt oder diese von einem Wohnungseigentümer oder einem außenstehenden Dritten verklagt wird. Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer künftig auch in den Beschlussklagen des § 44 WEG n. F. passiv legitimiert sein wird, bedarf es insoweit der Regelung des § 45 Abs. 1 WEG a. F. über den Verwalter als Zustellungsvertreter der übrigen beklagten Wohnungseigentümer nicht mehr.

Informationspflichten des Verwalters

Nur noch für die Beschlussklagen des § 44 WEG n. F. verpflichtet das Gesetz den Verwalter in § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. ausdrücklich zur Bekanntmachung gegenüber den Wohnungseigentümern.^[1] Für die übrigen Verfahren des § 43 WEG n. F. sieht das Gesetz keine Informationspflichten des Verwalters mehr vor. Allerdings wird man ihn aus den aus dem Bestellungs- und Vertragsverhältnis resultierenden Treue- und Auskunftspflichten als verpflichtet ansehen müssen, die Wohnungseigentümer über Klagen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu unterrichten. Dies gilt in erster Linie für Verfahren außenstehender Dritter gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Grundlage von § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F., in denen den Wohnungseigentümern persönlich ein Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG n. F. drohen könnte.

Vertretung gegenüber dem Verwalter

Gemäß § 9b Abs. 2 WEG n. F. ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats bereits gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Alternativ hierzu verleiht § 9b Abs. 2 WEG n. F. den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz dahingehend, einen von ihnen zum Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter bestellen zu können. § 9b Abs. 2 WEG n. F. ist für all die Fälle von praktischer Relevanz, in denen eine Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unter dem Gesichtspunkt des Insichgeschäfts gemäß § 181 BGB nicht infrage kommt und insoweit gerade auch im Prozessrecht mit Blick auf Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter.

Praxis-Beispiel

Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter

Die Wohnungseigentümergemeinschaft war in einem Beschlussanfechtungsverfahren unterlegen, weil der Verwalter im Rahmen der Erstellung der Jahresabrechnung die Beitragsleistungen der Wohnungseigentümer fehlerhaft ermittelt hat. Die Gemeinschaft möchte die entstandenen Verfahrenskosten vom Verwalter erstattet bekommen und macht deshalb gegen ihn einen materiell-rechtlichen Schadensersatzanspruch geltend.

Der Verwalter müsste bezüglich des Schadensersatzanspruchs letztlich gegen sich selbst klagen. § 181 BGB regelt, dass niemand als Vertreter einer anderen Person mit sich selbst ein Rechtsgeschäft abschließen kann. § 181 BGB findet zwar auf Prozesshandlungen keine unmittelbare Anwendung. Allerdings gilt im Prozessrecht allgemein der aus dem Parteiengegensatz folgende Grundsatz, dass niemand Partei in einem Prozess gegen sich selbst sein kann oder beide Prozessparteien gleichzeitlich vertreten kann.^[2] Da der Verwalter als Organ bzw. gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft fungiert, kann er als Vertreter der Gemeinschaft nicht gegen sich selbst klagen. An dieser Stelle sieht nun § 9b Abs. 2 WEG n. F. vor, dass die Wohnungseigentümer einen Vertreter des Verwalters bestellen und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das Verfahren gegen den Verwalter in Vertretung durch den bestellten Wohnungseigentümer – eben als Vertreter gegenüber dem Verwalter – führt.

Sollte ein Verwaltungsbeirat bestellt sein, wäre dessen Vorsitzender bereits qua Gesetz zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter ermächtigt, wobei die Bestellung eines alternativen Vertreters aus dem Kreis der übrigen Wohnungseigentümer hiermit nicht ausgeschlossen wäre.

[1] Siehe Verwalterpflichten.

[2] BGH, Urteil v. 2.7.2007, II ZR 111/05, NJW 2008 S. 69.