Die Pflichten des Verwalters werden in § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. und § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. geregelt sein. § 9b Abs. 1 WEG n. F. ordnet die außergerichtliche und gerichtliche Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an. § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. erlegt dem Verwalter eine Bekanntmachungspflicht bezüglich Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklagen auf.
Vertretung
Da Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklagen künftig gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten sein werden und der Verwalter als gesetzlicher Vertreter ohnehin die Wohnungseigentümergemeinschaft vertritt – was § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. ausdrücklich klarstellt –, vertritt er auch die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens.
Für die bisher geltende Rechtslage zu den Verwalterbefugnissen im Rahmen einer Beschlussklage hat die Rechtsprechung eine klaren Rahmen gesetzt:
- Der Verwalter ist ermächtigt, einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beauftragen – und zwar ohne vorangehende Pflicht, einen entsprechenden Ermächtigungsbeschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen zu müssen.[1]
- Die gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters für die in einem Beschlussmängelverfahren beklagten Wohnungseigentümer, erstreckt sich auf den Abschluss eines Prozessvergleichs. Hat der Verwalter mit der Prozessvertretung einen Rechtsanwalt beauftragt, kann er diesem eine verbindliche Weisung zum Abschluss eines Prozessvergleichs erteilen.[2]
- Der Verwalter kann eigenständig Berufung für die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die erstinstanzlichen Entscheidungen der Amtsgerichte auch ohne vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer einlegen.[3]
- Hat der Verwalter einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Beschlussmängelverfahren beauftragt, kann nur er dem Rechtsanwalt Weisungen für die Prozessführung erteilen und das Mandatsverhältnis beenden.[4]
Nach künftiger Rechtslage ist zu berücksichtigen, dass der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. eigenständig nur Maßnahmen untergeordneter Bedeutung treffen kann, die nicht mit erheblichen Verpflichtungen verbunden sind. Allerdings werden sich die Befugnisse des Verwalters bezüglich seiner Berechtigung im Rahmen der gegen die Gemeinschaft gerichteten Beschlussklagen in Zukunft nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG n. F. richten. Hiernach ist der Verwalter nämlich verpflichtet, diejenigen Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Rechtsnachteils erforderlich sind. Diese Vorschrift entspricht – mit Ausnahme der Konkretisierung von bestimmten Klagearten – der bisherigen Regelung in § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG a. F.
Der Gesetzgeber präferiert zwar eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, hat mit vorerwähnter Norm aber gerade auch die Führung eines Prozesses für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Auge, soweit eine Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer aufgrund der einzuhaltenden Fristen nicht möglich ist. Zur Einhaltung der Notfristen der §§ 276 Abs. 1 und 517 ZPO wird man daher den Verwalter auch künftig stets als befugt ansehen müssen, einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Ob man den Verwalter weiter als ermächtigt ansehen wird, ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer einen Vergleich abschließen zu können, wird maßgeblich vom konkreten Einzelfall abhängen. Um hier unnötige Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollte der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertretende Rechtsanwalt im Verfahren stets entweder auf eine angemessene Fristgewährung hinwirken, um die Frage nach dem Abschluss eines Vergleichs durch eine entsprechende Beschlussfassung klären zu lassen, oder aber die Vergleichswiderrufsfrist so großzügig bemessen lassen, dass dann eine Willensbildung der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden kann.
Bekanntmachung
Nach der bislang geltenden Rechtslage ist der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG a. F. verpflichtet, die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 WEG a. F. anhängig ist. Diese weitgehende Verpflichtung wird entfallen, der Verwalter wird unter Geltung des WEMoG nur noch verpflichtet sein, die Wohnungseigentümer über Anfechtungsklagen, Nichtigkeitsklagen und auch Beschlussersetzungsklagen zu informieren. Die geplante Neuregelung in § 44 Abs. 2 WEG n. F. bringt dies explizit zum Ausdruck und regelt, dass der Verwalter den Wohnungseigentümern die Erhebung einer dieser Klagen unverzüglich bekannt zu machen hat. Da die richterliche Entscheidung gemäß § 44 Abs. 3 WEG n. F. auch gegenüber allen Wohnungseigentümern wirkt[5], soll den Wohnungseigentümern die Gelegenheit gegeben werden, sich als Nebenintervenienten an dem Verfahren beteiligen zu können.[6]
Bekanntmachungsform
Wie der Verwalter seiner Bekanntmachungspflicht nachkommen soll, ist gesetzlich nicht geregelt und bleibt letztlich ihm überlassen. Notwendi...
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