WEMoG: Gerichtliches Verfahren / 5.7 Rechtskrafterstreckung bei Beschlussklagen

WEG n. F.

§ 44 Beschlussklagen

(3) Das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.

5.7.1 Wohnungseigentümer

§ 44 Abs. 3 WEG n. F. regelt, dass das Urteil einer Beschlussklage gegen alle Wohnungseigentümer gilt, auch wenn sie nicht Partei sind. Auch wenn sich diese gesetzliche Anordnung von selbst versteht, ist sie dennoch insoweit von Bedeutung, als auf Beklagtenseite nicht die übrigen Wohnungseigentümer stehen, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Nach § 325 Abs. 1 ZPO wirkt das rechtskräftige Urteil nämlich nur für und gegen die Parteien des Rechtsstreits. Parteien der Beschlussklage sind der klagende Wohnungseigentümer sowie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die nach altem Recht noch "übrigen beklagten Wohnungseigentümer" wird es nicht mehr geben – sie sind im Rahmen des WEMoG nicht mehr Partei des Rechtsstreits. Insoweit bedarf es auch der gesetzlichen Anordnung der Rechtskrafterstreckung auf die Wohnungseigentümer.

Die Regelung des § 44 Abs. 3 WEG n. F. ist weiter vor dem Hintergrund der Aufhebung von § 10 Abs. 4 Satz 1 WEG a. F. bedeutsam, weil insoweit auch die Bindung der Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer sichergestellt ist. Zu beachten ist allerdings, dass es zur Bindung der Rechtsnachfolger im Fall einer Beschlussersetzungsklage aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel der Eintragung des Beschlusses ins Grundbuch gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG n. F. bedürfen wird.

Die Rechtskrafterstreckung kann allerdings bei Anfechtungsklagen auch nur so weit reichen, wie das Urteil selbst Rechtskraft entfaltet. So kann es bei Zugrundelegung der zweigliedrigen Streitgegenstandslehre wegen Aufhebung von § 48 Abs. 4 WEG a. F. möglicherweise dazu kommen, dass künftig auch noch eine Nichtigkeitsklage gegen einen Beschluss erhoben werden kann, mit dem sich das Gericht bereits im Rahmen einer Anfechtungsklage beschäftigen musste.^[1]

[1] Siehe Verhältnis der Anfechtungs- zur Nichtigkeitsklage.

5.7.2 Verwalter

5.7.2.1 Grundsätze

Da das WEMoG die Beiladung nicht mehr vorsieht, mithin auch § 48 Abs. 3 WEG a. F. nicht mehr gelten wird, ist das entsprechende Gestaltungsurteil zwar vom Verwalter aufgrund seiner Inter-Omnes-Wirkung insoweit zu beachten, als etwa der für ungültig oder nichtig erklärte Beschluss nicht zur Durchführung kommen darf. Allerdings entfaltet es im Übrigen keinerlei Bindungswirkung gegenüber dem Verwalter. Dies ist insbesondere für die Fälle von Bedeutung, in denen vom Verwalter verschuldete Beschlussmängel zum Klageerfolg und somit auch zur Kostenbelastung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geführt haben.

Praxis-Beispiel

Kostenmehrbelastung

Einer der Wohnungseigentümer erhebt Anfechtungsklage gegen den Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassung der Hausgeldbeiträge auf Grundlage der Jahresabrechnung, da er durch die Anwendung eines falschen Kostenverteilungsschlüssels mehrbelastet ist.

Da der Verwalter diesen Beschlussmangel zu verantworten hat, besteht ein materiell-rechtlicher Schadensersatzanspruch der unterlegenen beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen ihn. Allerdings erstreckt sich die Rechtskraft des Urteils nur insoweit auf den Verwalter, als auch dieser die richterliche Ungültigerklärung zu beachten hat und nicht etwa auf Grundlage des Beschlusses vermeintliche Hausgeldrückstände geltend macht. Die Rechtskraft des Urteils erstreckt sich nicht auf die Tatsache, dass der Verwalter letztlich den Beschlussmangel verursacht hat.

5.7.2.2 Streitverkündung

Wie ausgeführt, erstreckt der Gesetzgeber in § 44 Abs. 3 WEG n. F. die Rechtskraft in Beschlussklagen nur auf die Wohnungseigentümer und nicht mehr auf den Verwalter.^[1] "Bereits das allgemeine Zivilprozessrecht" sehe "mit der Streitverkündung ein Instrument vor, Dritte an das Ergebnis eines Prozesses zu binden".^[2] Mit Blick auf eine mögliche Inregressnahme des Verwalters durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – sei es wegen der Verfahrenskosten oder sonstiger Schadensersatzansprüche infolge einer erfolgreichen Beschlussmängelklage –, stellt sich jedenfalls die Frage, ob dem Verwalter der Streit verkündet werden kann.

Verwalter als "Dritter"

Zu berücksichtigen ist, dass der Verwalter gemäß § 9b Abs. 1 WEG n. F. die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Organ bzw. deren gesetzlicher Vertreter auch im gerichtlichen Verfahren vertritt. Die Frage, ob einem Organ und gesetzlichen Vertreter der Streit verkündet, dieses also als "Dritter" im Sinne von § 72 Abs. 1 ZPO angesehen werden kann, und insoweit auch eine Nebenintervention möglich wäre, ist nicht unumstritten.^[3] Der BGH konnte diese Frage bislang offen lassen.^[4] Auch wenn sich der Gesetzgeber in seiner Begründung auf den "Dritten" kapriziert, scheint er den Verwalter wohl als solchen anzusehen, wenn es der Beiladung deshalb nicht mehr bedürfen soll, weil Beschlussklagen künftig gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten sind. Wer sollte nach derzeitigem Recht noch zur Beschlussmängelklage beizuladen sein, wenn nicht der Verwalter?

Ungeachtet der ohnehin besseren Ar...