Nach künftiger Rechtslage unter Geltung des WEMoG werden folgende Vorschriften gesetzliche Öffnungsklauseln darstellen:
- § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG n. F. – Aufhebung vereinbarter Veräußerungsbeschränkung
- § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. – Änderung der Kostenverteilung bezüglich einzelner Kosten oder Kostenarten
- § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG n. F. – Änderung der Kostenverteilung bezüglich Maßnahmen der baulichen Veränderung
- § 28 Abs. 3 WEG n. F. – Beschlussfassung über Art und Weise von Zahlungen sowie der Fälligkeit
Beschlüsse auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel werden nicht in das Grundbuch eingetragen
Beschlüsse, die aufgrund einer gesetzlichen Öffnungsklausel gefasst werden, werden also nach wie vor auch ohne Grundbucheintragung gegen Sondernachfolger wirken.[1] Die Differenzierung rechtfertigt sich nach Auffassung des Gesetzgebers damit, dass gesetzliche Öffnungsklauseln für jeden Erwerber unmittelbar aus dem Gesetz ersichtlich seien und vom Gesetzgeber gebilligte Zwecke verfolgten. Ihr Anwendungsbereich sei zudem auf konkrete Beschlussgegenstände beschränkt. Ein Erwerber könne daher dem Gesetz entnehmen, in welchen Bereichen er mit einer Änderung der Vereinbarung durch einen Beschluss rechnen müsse.
Auch diese Auffassung ist wenig nachvollziehbar, weil ein Wohnungserwerber oder ein Wohnungseigentümer in aller Regel gerade nicht das Gesetz, sondern vorrangig die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung liest. Gerade wenn nun aber eine Gemeinschaftsordnung etwa die Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen unter Wiederholung bzw. Wiedergabe des Gesetzeswortlauts unter sämtlichen Wohnungseigentümern regelt oder ggf. gar keine entsprechende Regelung enthält und die Wohnungseigentümer auf Grundlage der gesetzlichen Öffnungsklausel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. beschließen, dass Wohnungseigentümer exklusiv mit den Kosten beispielsweise der Erhaltung der Fenster oder Eingangstüren belastet werden – und dies nicht beschränkt auf einen konkreten Einzelfall –, stellt ein derartiger Beschluss einen so gravierenden Eingriff in das bislang durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geprägte Binnenrecht der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft dar, dass durchaus auch für derartige Beschlüsse eine Grundbucheintragung nicht nur sinnvoll, sondern dringend erforderlich scheint, so man dieser Auffassung im Fall vereinbarter Öffnungsklauseln ist. Nach diesseits vertretener Auffassung ist aber weder das eine noch das andere erforderlich. Das Erfordernis der Eintragung von Beschlüssen auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln birgt überflüssigen Verwaltungsaufwand in den Eigentümergemeinschaften und Haftungsrisiken für den Verwalter.
Aufhebung vereinbarter Veräußerungsbeschränkung
Gemäß § 12 Abs. 4 WEG können die Wohnungseigentümer die Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungsbeschränkung beschließen. Seit jeher sind vereinbarte Veräußerungsbeschränkungen gemäß § 3 Abs. 2 Wohnungsgrundbuchverfügung (WGV) ausdrücklich in das Grundbuch einzutragen. Wird eine solche aufgehoben, wird das Grundbuch unrichtig. Die Löschung im Grundbuch kann erfolgen, muss aber nicht – wobei dies dennoch ratsam ist. Die Löschung erfolgt im Wege der Grundbuchberichtigung gemäß § 22 GBO. Der Nachweis der Unrichtigkeit kann nach § 12 Abs. 4 Satz 3 WEG n. F. insbesondere durch die Vorlage der Niederschrift über den Aufhebungsbeschluss mit öffentlicher Beglaubigung der erforderlichen Unterschriften geführt werden.
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