WEMoG: Nutzungen und Kosten – insbesondere Änderung der ... / 2.2.2.4 Anpassung des Gemeinschaftseigentums an öffentlich-rechtliche Vorgaben

Keine exklusive Kostenbelastung eines betroffenen Sondereigentümers

Maßnahmen, die der Anpassung des Gemeinschaftseigentums an öffentlich-rechtliche Vorgaben dienen, werden nach derzeit geltender Rechtslage nicht unter § 16 Abs. 4 WEG a. F. subsumiert. Wird aufgrund behördlicher Anordnung etwa die Errichtung eines 2. Rettungswegs im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers durch Einbau eines Fensters erforderlich, stellt dies eine Maßnahme zur Fertigstellung des Baus im Rahmen der erstmaligen Herstellung des plangerechten Zustands dar. Bei einer nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Maßnahme und deren Kosten handelt es sich nicht um eine Instandsetzung im Sinne des § 16 Abs. 4 WEG a. F.^[1] Der betreffende Wohnungseigentümer kann also nicht allein mit den Kosten für die Errichtung des 2. Rettungswegs belastet werden.

An dieser Rechtslage wird sich durch das WEMoG nichts ändern. Die Neuregelungen des WEMoG definieren nicht die Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung neu, sondern geben diesen mit der Bezeichnung "Erhaltungsmaßnahmen" nur einen neuen Namen. Art und Umfang bleiben unverändert. Auch § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. umfasst lediglich die Änderung der Kostenverteilung und keine Neudefinition der Maßnahmen.

Die Herstellung eines 2. Rettungswegs entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung und kann von einzelnen Wohnungseigentümern derzeit gemäß § 21 Abs. 4 WEG a. F. beansprucht werden. Eine hiermit korrespondierende Anspruchsgrundlage stellt § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. mit einer entscheidenden Änderung dar: Anspruchsgegner werden künftig nicht mehr die Wohnungseigentümer sein, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Ein Beschluss über eine abweichende Kostenregelung gemäß § 16 Abs. 4 WEG a. F. bzw. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. ist jedenfalls hier unzulässig, weil es im Interesse aller Wohnungseigentümer liegt, dass die brandschutzrechtlichen Anforderungen an die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung des Gebäudes eingehalten werden.^[2] Allerdings wird ein entsprechender Beschluss auch im Rahmen des WEMoG nicht nichtig, sondern nur anfechtbar sein.

Ausnahme

Etwas anderes kann allerdings dann gelten, wenn die Notwendigkeit eines 2. Rettungswegs erst dadurch entsteht, dass ein Eigentümer seine 2 Sondereigentumseinheiten zusammenlegen will und erst durch diese bauliche Veränderung auch des Gemeinschaftseigentums die bauordnungsrechtliche Vorgabe eines 2. Rettungswegs erforderlich wird.^[3] In einem derartigen Fall wäre eine exklusive Kostenbelastung des betroffenen Wohnungseigentümers nach der geplanten Neuregelung in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. möglich – sie wäre es auch auf Grundlage der derzeit noch geltenden Bestimmung des § 16 Abs. 4 WEG a. F.

[1] BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 102/16, ZMR 2017 S. 818.

[2] BGH, Urteil v. 23.6.2017, a. a. O.

[3] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 19.2.2008, I-3 Wx 1/08, ZMR 2008 S. 553.