WEMoG: Nutzungen und Kosten – insbesondere Änderung der ... / 2.2.3.4 Ankündigung der Änderungsbeschlussfassung

Gemäß § 23 Abs. 2 WEG (alter wie neuer Fassung) ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung bezeichnet ist. Der Inhalt der Bezeichnung ist abhängig von der Bedeutung des Beschlussgegenstands.^[1] Zwar genügt grundsätzlich die schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstands. Je bedeutsamer der Gegenstand der Beschlussfassung für den einzelnen Wohnungseigentümer aber ist, umso genauer ist er in der Einladung zur Versammlung zu bezeichnen. Dies gilt auch, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund einer früheren Beratung, einer vormaligen Beschlussfassung oder aufgrund eines gerichtlichen Verfahrens bereits mit der betreffenden Angelegenheit vertraut sind. Insoweit muss auch die Beschlussfassung über die Abweichung vom gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel durch Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. in der Einladung angekündigt werden.^[2]

Praxis-Beispiel

Erhebliche Kostenverschiebung

In der aus 30 Wohnungen bestehenden Wohnanlage werden Erhaltungsmaßnahmen mit einem Volumen von 60.000 EUR beschlossen. Bezüglich der Kosten von Maßnahmen der Erhaltung gilt der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG (alter wie neuer Fassung) nach Miteigentumsanteilen. Entgegen dieses Verteilungsschlüssels sollen die Kosten der konkret beschlossenen Erhaltungsmaßnahme nach Objekten verteilt werden. In der Anlage sind unterschiedlich große Wohnungen zu Miteigentumsanteilen zwischen 15/1.000 Miteigentumsanteile und 50/1.000 Miteigentumsanteile vorhanden. Mit Blick auf die beschlossene Kostenverteilungsänderung entfällt also auf jede der Sondereigentumseinheiten ein Betrag von 2.000 EUR. Dies bedeutet für den Appartementeigentümer (15/1.000 MEA) eine Mehrbelastung von 1.100 EUR und für den Penthouse-Eigentümer (50/1.000 MEA) eine Entlastung von 1.000 EUR. Es bedarf keiner Diskussion darüber, dass Beschlüsse über eine Kostenverteilungsänderung mit derart erheblicher Kostenverschiebung ausdrücklich angekündigt werden müssen. Dies gilt selbstverständlich auch im Fall exklusiver Kostenbelastung einzelner Wohnungseigentümer aufgrund etwa eigennütziger Gebrauchsmöglichkeit der von der Erhaltungsmaßnahme betroffenen Bereiche des Gemeinschaftseigentums.

Der Verwalter muss also nicht nur die Erhaltungsmaßnahme selbst ankündigen, er muss auch ankündigen, dass deren Finanzierung unter Abänderung des ansonsten für Erhaltungsmaßnahmen geltenden Kostenverteilungsschlüssels erfolgen soll.

Musterformulierung: Ankündigung im Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung

TOP XX: Beschlussfassung über die Instandsetzung der Balkone der Wohnanlage; Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung dieser Maßnahme unter Abänderung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. nach Miteigentumsanteilen auf eine solche nach Objekten mit Balkonen

Aber auch dann, wenn Gegenstand des Beschlusses eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bezüglich (einzelner) Betriebs- und/oder Verwaltungskosten auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. ist, muss diese Änderung ausdrücklich im Ladungsschreiben angekündigt werden.^[3] Es genügt insoweit nicht, lediglich die auf Grundlage des nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. zu erstellenden Wirtschaftsplans oder der auf Grundlage der nach § 28 Abs. 2 Satz 2 zu erstellenden Jahresabrechnung unter Zugrundelegung des abweichenden Kostenverteilungsschlüssels die jeweiligen nach §§ 28 Abs. 1 Satz 1 bzw. 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. beschlossenen Hausgeldbeiträge zu genehmigen. Selbst wenn im entsprechenden Genehmigungsbeschluss eine ausdrückliche dauerhafte Kostenverteilungsänderung bezüglich der betreffenden Positionen geregelt würde, würde dies auf Anfechtung dann zur Ungültigerklärung des Beschlusses führen, wenn sich entsprechendes nicht bereits aus dem Ladungsschreiben ergibt.

Musterformulierung: Ankündigung im Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung

TOP XX: Beschlussfassung über die Änderung der Verteilung der Kosten des Kabelempfangs und des Verwalterhonorars künftig nach Wohneinheiten und nicht mehr wie bisher nach Miteigentumsanteilen

[1] BGH, Urteil v. 13.1.2012, V ZR 129/11, ZWE 2012 S. 125.

[2] Vgl. zur bisherigen Rechtslage, an der sich nichts ändern wird: BGH, Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09, NJW 2010 S. 2654; AG Düsseldorf, Urteil v. 29.5.2017, 290a C 14/17, ZMR 2017 S. 677.

[3] BGH, Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09, NJW 2010 S. 2654.