WEMoG: Nutzungen und Kosten – insbesondere Änderung der Kostenverteilung

Zusammenfassung

Überblick

Zentrale Norm für eine Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels ist § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. Nur für die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bei Maßnahmen baulicher Veränderungen verweist § 16 Abs. 3 WEG n. F. auf die Spezialregelung in § 21 WEG n. F. Die bisherigen Regelungen des § 16 Abs. 3 bis Abs. 8 WEG a. F. werden ersatzlos entfallen.

Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung beschließen. Da die Beschlussfassung nach § 25 Abs. 1 WEG n. F. stets einfach-mehrheitlich erfolgt – lediglich auf Rechtsfolgenseite gilt etwas anderes bei § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. –, wird es künftig auch keine Differenzierung mehr zwischen den Betriebs- und Verwaltungskosten einerseits und den Kosten von Erhaltungsmaßnahmen andererseits geben.

1 Nutzungen

Der Regelungsgehalt von § 16 Abs. 1 WEG wird durch das WEMoG lediglich sprachlich modifiziert. Materiell-rechtliche Änderungen ergeben sich nicht.

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 16 Nutzungen, Lasten und Kosten	§ 16 Nutzungen und Kosten
(1) 1Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. 2Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.	(1) 1Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. 2Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. 3Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

Wenn in § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. künftig nicht mehr von Nutzungen die Rede ist, sondern von Früchten des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens, dient dies nur der inhaltlichen Beschreibung der Nutzungen i. S. d. § 100 BGB. Früchte des Gemeinschaftseigentums stellen insoweit in erster Linie Einnahmen aus der Vermietung von Gemeinschaftseigentum dar. Früchte des Verwaltungsvermögens stellen in erster Linie Zinseinnahmen dar. Diese Früchte werden nach wie vor nach dem Maßstab der Miteigentumsanteile unter den Wohnungseigentümern verteilt. Auch das WEMoG verleiht insoweit keine Beschlusskompetenz zu einer anderweitigen Verteilung unter den Wohnungseigentümern.

Die Regelung in § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG n. F. bezüglich der Befugnis der Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums, entspricht der bisherigen und noch geltenden Regelung des § 13 Abs. 2 WEG a. F. Änderungen ergeben sich also auch insoweit nicht.

2 Kosten

Generalklausel der Kostenverteilung bleibt § 16 Abs. 2 WEG n. F., wobei die eigentliche Kostenverteilung künftig in Satz 1 geregelt sein wird und die Möglichkeit einer Änderung der Kostenverteilung in Satz 2, ergänzt durch § 16 Abs. 3 WEG n. F. hinsichtlich der Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums.

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 16 Nutzungen, Lasten und Kosten	§ 16 Nutzungen, Lasten und Kosten
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.	(2) 1Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. 2Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
	(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

2.1 Grundsätze

Soweit zunächst in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. nicht mehr von den "Lasten" des gemeinschaftlichen Eigentums die Rede ist, sondern nur noch von den "Kosten", ist auch hiermit keine materiell-rechtliche Änderung verbunden. Wie bislang auch, umfasst die Regelung sämtliche in einer Eigentümergemeinschaft anfallenden Kosten, wobei dies in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. erstmals klargestellt wird. Soweit in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. des Weiteren nicht mehr die Regelung enthalten ist, dass die Pflicht zur anteiligen Kostentragung "den anderen Wohnungseigentümern" gegenüber besteht, ist dies Folge davon, dass Anspruchsinhaberin und somit Anspruchsgläubigerin die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist und nicht mehr die übrigen Wohnungseigentümer. Gesetzlicher Kostenverteilungsschlüssel bleibt der Maßstab der Miteigentumsanteile, der auch für die Verteilung der Früchte nach § 16 Abs. 1 WEG n. F. maßgeblich ist. Auch insoweit ergibt sich kein...