WEMoG: Problemfelder der Vermietung von Wohnungseigentum / 2 Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums

In dem Recht eines Wohnungs- oder Teileigentümers, sein Sondereigentum zu vermieten, liegt auch die Befugnis, das ihm zustehende Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Mieter zu übertragen.^[1] Grundsätzlich gilt dies auch im Hinblick auf diejenigen gemeinschaftlichen Einrichtungen, die für die Nutzung des Sondereigentums nicht notwendig sind.^[2]

Praxis-Beispiel

Vermietung eines Müllraums

Steht der Müllraum einer Wohnanlage im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, so soll dieser auch berechtigt sein, einen Teil dieses Raums an die Eigentümer einer benachbarten Wohnanlage zu vermieten und diesen dadurch grundsätzlich das Recht zu übertragen, das Gemeinschaftseigentum zu überqueren, um zu dem Müllraum zu gelangen.^[3]

Der Vermieter kann seinem Mieter allerdings nicht mehr Rechte einräumen als er selbst hat.^[4] So hat ein Wohnungseigentümer folglich keine Rechtsmacht, gegenüber seinem Mieter verbindlich für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder andere einzelne Wohnungseigentümer Genehmigungen betreffend eine bestimmte Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch den Mieter zu erteilen.^[5] Er kann nicht mit bindender Wirkung für die übrigen Wohnungseigentümer etwa eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung seitens seines Mieters genehmigen.^[6]

Verjährung von Ersatzansprüchen gegenüber dem Mieter

Die Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB findet auf Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Mieter einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums keine Anwendung.^[7] Nach der genannten Vorschrift verjähren Ansprüche des Vermieters gegen seine Mieter wegen einer Beschädigung der Mietsache innerhalb von 6 Monaten seit Rückgabe der Mietsache. Es besteht kein Grund, diese Vorschrift auch auf Ansprüche der Gemeinschaft wegen einer Beschädigung des Gemeinschaftseigentums gegen die Mieter eines Wohnungseigentümers auszuweiten. Der vermietende Wohnungseigentümer kann nämlich gemäß § 13 Abs. 1 WEG grundsätzlich mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren. Er entscheidet über die Nutzung seines Sondereigentums allein. Er kann es vermieten und dem Mieter in diesem Rahmen auch den Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums verschaffen. Die Überlassung der Mietsache und insoweit auch der Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums durch den Mieter, beruht insoweit nicht auf einer Verfügung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über das Gemeinschaftseigentum, sondern allein auf einer Disposition des vermietenden Wohnungseigentümers.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat außerdem vielfach keine Kenntnis vom Auszug eines Mieters eines ihrer Wohnungseigentümer. Sie hat demgemäß auch keine Veranlassung, das dem Mieter zum Mitgebrauch überlassene Gemeinschaftseigentum wie Hauseingangsbereich, Treppenhaus und Aufzug zeitnah zum Auszug oder der Rückgabe der Wohnung zu untersuchen. Entsprechende Ersatzansprüche der Gemeinschaft verjähren also innerhalb der 3-Jahresfrist der §§ 195, 199 BGB.

[1] BGH, Urteil v. 25.10.2019, V ZR 271/18, NJW 2020 S. 921.

[2] BayObLG, Beschluss v. 9.10.1997, 2Z BR 90/97, ZMR 1998 S. 182.

[3] BayObLG, Beschluss v. 21.9.2000, 2Z BR 12/00, ZMR 2001 S. 48.

[4] BGH, Urteil v. 25.10.2019, V ZR 271/18, NJW 2020 S. 921.

[5] LG Bochum, Urteil v. 16.7.2018, I-1 O 318/17, ZMR 2018 S. 850.

[6] LG Berlin, Urteil v. 25.11.2016, 85 S 103/15 WEG, ZWE 2017 S. 130.

[7] BGH, Urteil v. 29.6.2011, VIII ZR 349/10, ZMR 2011 S. 968.