WEMoG: Problemfelder der Vermietung von Wohnungseigentum / 4 Gebrauchsregelungen im Mietvertrag

Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass im Rahmen des Mietvertrags keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechenden Bestimmungen aufgenommen werden. Ebenso grundsätzlich muss danach unterschieden werden, ob im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander geltende Gebrauchs- oder Nutzungsregelungen das Gemeinschafts- oder das Sondereigentum betreffen. An Beschlüsse, die Nutzung und Gebrauch des Gemeinschaftseigentums regeln, ist der Mieter des Wohnungseigentümers gebunden, da der vermietende Wohnungseigentümer seinem Mieter keine weitergehenden Rechte einräumen kann, als er selbst hat.^[1] Bei einem Verstoß des Mieters auch gegen lediglich beschlussweise geregelte Nutzungs- und Gebrauchsvorgaben, haben die Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen den Mieter auf Unterlassung gemäß § 1004 Abs. 1 BGB. Insoweit ist es selbstverständlich im Interesse des vermietenden Wohnungseigentümers, dass dieser seinem Mieter keine weitergehenden Rechte einräumt, als dies aufgrund der Beschlusslage in der Gemeinschaft möglich ist.

Allerdings ist der Mieter lediglich an die bei Abschluss des Mietvertrags geltenden Beschlüsse und Vereinbarungen gebunden. Zur dynamischen Bindung des Mieters an entsprechende Änderungsbeschlüsse oder -vereinbarungen bedarf es daher einer entsprechenden Anpassungsklausel im Mietvertrag. Insoweit sollte im Mietvertrag eine Bindung des Mieters an die Hausordnung in ihrer jeweils gültigen Fassung sowie sonstige gebrauchsbeschränkende Beschlüsse, einschließlich zumutbarer Änderungen aufgenommen werden.

Was Nutzungs- und Gebrauchsregelungen das Sondereigentum betreffend angeht, ist ebenfalls geklärt, dass zumindest derartige verdinglichte Regelungen, also solche, die aus dem Grundbuch ersichtlich sind, ebenfalls unmittelbar den Mieter binden und dieser im Fall eines Verstoßes wiederum Unterlassungsansprüchen der Wohnungseigentümer gemäß § 1004 Abs. 1 BGB ausgesetzt sein kann.^[2] Besteht beispielsweise bereits aufgrund der Gemeinschaftsordnung ein generelles Verbot der Hundehaltung, bindet auch dies den Mieter des Wohnungseigentümers. Entsprechendes gilt auch hinsichtlich der in der Eigentümergemeinschaft geltenden Ruhezeiten.

Derartige, in erster Linie den Gebrauch des Sondereigentums betreffende Gebrauchsregelungen, sind vielfach allerdings durch mehrheitlich beschlossene Hausordnungen statuiert, also nicht durch dingliche, im Grundbuch eingetragene Vereinbarungen. Insoweit ist allerdings noch nicht geklärt, ob der Mieter eines Wohnungseigentümers auch lediglich beschlussweise geregelten Gebrauchsregelungen mit Blick auf das Sondereigentum unterworfen ist, auch wenn der vermietende Wohnungseigentümer seinem Mieter nicht mehr Rechte einräumen kann, als er selbst hat.^[3] Den vermietenden Eigentümer trifft allerdings aus dem Mietvertrag die Pflicht, bei nachträglichen Gebrauchsregelungen darauf hinzuwirken, dass diese den dem Mieter eingeräumten Gebrauch nicht einschränken. Konkret darf er also einer entsprechenden Vereinbarung nicht zustimmen, einen gegen seinen Willen gefassten Beschluss muss er anfechten, soweit die Klage Aussicht auf Erfolg hat.

Durchsetzung der Hausordnung durch den Verwalter

Der Verwalter ist zwar nach wie vor verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Diese Verpflichtung besteht jedoch nur in Bezug auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bzw. die einzelnen Wohnungseigentümer – gegen Mieter hat der Verwalter insoweit keine Handhabe. Wohl aber ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, den vermietenden Wohnungseigentümer dahingehend anzuhalten, dass dieser auf einen ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch seinen Mieter hinwirkt. Selbstverständlich kann der Verwalter aber beispielsweise in der Gemeinschaftsordnung durch die Eigentümer ermächtigt werden, auch gegenüber den Mietern die Hausordnung durchzusetzen, was den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums betrifft.

[1] BGH, Urteil v. 25.10.2019, V ZR 271/18, NJW 2020, 921.

[2] BGH, Urteil v. 25.10.2019, a. a. O.

[3] BGH, Urteil v. 24.1.2020, V ZR 295/16, ZMR 2020 S. 675.