WEMoG: Problemfelder der Vermietung von Wohnungseigentum / 6.2 Anspruch gegen den vermietenden Wohnungseigentümer

Für vom Mieter ausgehende Störungen kann auch direkt der vermietende Wohnungseigentümer auf Unterlassung in Anspruch genommen werden.^[1] Denn jeder Miteigentümer ist nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes gehalten, sein Eigentum nur in einer solchen Weise zu nutzen, dass den übrigen Wohnungseigentümern kein über das Maß eines ordnungsgemäßen Zusammenlebens hinausgehender Nachteil erwächst. Ist er dabei nicht unmittelbarer Nutzer, so hat er dennoch darauf hinzuwirken, dass auch der Mieter den störenden Gebrauch unterlässt. Wegen des im Beispielsfall im Beitrag WEMoG: Pflichten der Wohnungseigentümer, Kap. 2.1 Unterlassungspflicht bestehenden Unterlassungsanspruchs kann auch der vermietende Wohnungseigentümer direkt auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Im Übrigen gilt Folgendes:

• Ein Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet ist, jegliche – insbesondere auch psychische – Beeinträchtigungen durch einen Mieter seines Sondereigentums, die den räumlich-gegenständlichen Bereich des Sondereigentums der anderen behindern, zu verhindern oder abzustellen.^[2]
• Ein Wohnungseigentümer kann insbesondere durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dazu verpflichtet werden, eine von seinem Mieter oder Pächter vorgenommene unzulässige bauliche Veränderung zu beseitigen bzw. beseitigen zu lassen.^[3]
• Neben dem Anspruch gegen den Mieter auf Beseitigung von Gegenständen auf gemeinschaftlichen Flächen der Wohnanlage, besteht auch ein Räumungsanspruch gegen den vermietenden Eigentümer hinsichtlich dieser Gegenstände.^[4]

Kein Anspruch auf Unterlassen einer erlaubten Nutzung bei konkreten Störungen

Insbesondere bei der kurzfristigen Vermietung von Eigentumswohnungen an Feriengäste oder Medizintouristen, können von einzelnen Gästen erhebliche Störungen des Hausfriedens ausgehen. Wenn nun die konkrete Ausgestaltung der kurzfristigen Vermietung einer Wohnung an Feriengäste zu Beeinträchtigungen führt, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen, können die übrigen Eigentümer grundsätzlich nur die Einstellung der konkreten Beeinträchtigungen verlangen, nicht hingegen die vollständige Einstellung der kurzfristigen Vermietung der Wohnung an Feriengäste oder Medizintouristen.^[5]

Kündigungspflicht des Wohnungseigentümers?

Zwar ist der Vermieter verpflichtet, ein Verhalten seines Mieters zu unterbinden, das zu Belästigungen der Hausbewohner und übrigen Wohnungseigentümer führt bzw. gegen die Hausordnung verstößt. Wie er seinen Mieter aber dazu bringt, sich gesellschafts- und gemeinschaftskonform zu verhalten, muss letztlich ihm überlassen bleiben. Dem vermietenden Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht vorgeschrieben werden, auf welche Weise er die Unterlassung des unzulässigen Verhaltens seines Mieters erreicht.^[6] Ein berechtigter Anspruch der Gemeinschaft kann sich vielmehr allein auf Unterlassung der unzulässigen Belästigungen richten. Diese Unterlassungsverpflichtung ist gem. § 890 ZPO zu vollstrecken.

Allerdings muss der Wohnungseigentümer alles in seiner Macht Stehende unternehmen, damit der Mieter einem berechtigten Unterlassungsanspruch Folge leistet. Selbst bei einem unkündbaren Gebrauchsüberlassungsvertrag ist es danach nicht ausgeschlossen, dass sich der Eigentümer mit den Mietern gütlich einigt und sie – erforderlichenfalls unter finanziellen Opfern – zu einer Aufgabe der zu unterlassenden Nutzung veranlasst.^[7] Selbstverständlich kann unter Umständen auch die Kündigung als äußerstes Mittel in Betracht kommen.

[1] LG München I, Beschluss v. 15.1.2018, 1 S 1401/17, ZMR 2018 S. 443.

[2] Saarländisches OLG, Beschluss v. 4.4.2007, 5 W 2/07-2, ZMR 2007 S. 886.

[3] OLG Köln, Beschluss v. 14.4.2000, 16 Wx 58/00, ZMR 2001 S. 65; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 5.12.2000, 3 Wx 400/00, ZMR 2001 S. 374.

[4] LG Braunschweig, Urteil v. 2.3.2012, 6 S 360/11, ZMR 2012 S. 570.

[5] LG München I, Urteil v. 8.2.2017, 1 S 5582/16 WEG, ZMR 2017 S. 325.

[6] OLG Köln, Beschluss v. 15.1.1997, 16 Wx 275/96, ZMR 1997 S. 253.

[7] BGH, Urteil v. 16.5.2014, V ZR 131/13, NJW 2014, 2640; LG München I, Beschluss v. 15.1.2018, 1 S 1401/17, ZMR 2018 S. 443.