Alexander C. Blankenstein
Neu: Sondereigentum kann sich auf Außenbereiche erstrecken
Gemäß § 3 Abs. 2 WEG n. F. kann sich künftig das Sondereigentum auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken, sofern die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Dies allerdings unter der Bedingung, dass kein isoliertes Sondereigentum an Außenflächen begründet werden kann. Stets muss es sich bei dem Sondereigentum an der Außenfläche um einen Annex eines Sondereigentums an einer Raumeinheit handeln.
Nach bisheriger Rechtslage ist es nicht möglich, Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks zu erstrecken, etwa auf Terrassen oder Gartenflächen. Deshalb werden in der Praxis an solchen Flächen häufig Sondernutzungsrechte begründet. Angesichts der Tatsache, dass Sondernutzungsrechte gesetzlich nicht geregelt sind und nach Auffassung des Gesetzgebers deshalb gewisse rechtliche Unsicherheiten bergen, wird es künftig möglich sein, das Sondereigentum insbesondere auf Terrassen und/oder Gartenflächen erstrecken zu können. Dies allerdings unter 2 einschränkenden Voraussetzungen:
- Außenflächen können nicht alleiniger Gegenstand von Sondereigentum sein.
- Die Räume müssen wirtschaftlich die Hauptsache des Sondereigentums darstellen.
Reihenhausanlage
Von besonderer Bedeutung ist die Möglichkeit der Begründung von Sondereigentum auch an Außenflächen insbesondere für alle Reihenhausanlagen, die mangels Realteilung der einzelnen Grundstücke Eigentümergemeinschaften sind. Insoweit wird es künftig möglich sein, sowohl an Vorgärten als auch den übrigen Gartenbereichen Sondereigentum zu begründen.
Nach wie vor kein Sondereigentum an konstruktiven Gebäudeteilen
Nach wie vor ist es allerdings nicht zulässig, an Bestandteilen, die nach § 5 Abs. 2 WEG zwingendes Gemeinschaftseigentum sind, Sondereigentum zu begründen. Gerade dieser Aspekt ist mit Blick auf Grundstücke relevant, die mit Doppel- oder Reihenhäusern bebaut sind und die nicht real, sondern nach WEG geteilt werden. Auch wenn in den Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen im Ergebnis möglichst weitgehende wirtschaftliche Autarkie der Häuser angeordnet ist und fingiert wird, es handele sich um Grundstückseigentum, ist dies aber nicht dergestalt möglich, dass jeder Wohnungseigentümer auch Sondereigentümer "seines Hauses" wird. Auch in diesen Fällen kann kein Sondereigentum an den konstruktiven Gebäudeteilen begründet werden.
Kein alleiniger Gegenstand von Sondereigentum
Außenflächen können nicht isoliert zu Sondereigentum erklärt werden. Es kann also nicht allein an einer Terrasse oder einer Gartenfläche Sondereigentum begründet werden. Stets kann Sondereigentum an diesen Außenflächen nur als Bestandteil des Sondereigentums an Räumen begründet werden.
Ausnahme: Stellplätze
Wie bereits ausgeführt, gilt anderes für Stellplätze im Außenbereich. An diesen kann selbstständiges bzw. eigenständiges Sondereigentum begründet werden, und zwar unabhängig vom Sondereigentum einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit. Bereits bislang war dies mit Blick auf Tiefgaragenstellplätze möglich.
"Erstreckung des Sondereigentums"
Weder das WEMoG noch seine Begründung befassen sich damit, was mit einer "Erstreckung des Sondereigentums" gemeint ist und in welchem Ausmaß sich das Sondereigentum an den Außenflächen erstrecken kann. Fraglich ist daher, ob Sondereigentum an Außenflächen nur insoweit begründet werden kann, als die Außenflächen an das bestehende Sondereigentum angrenzen. Unproblematisch ist dies sicherlich bezüglich Terrassen, die sich unmittelbar an die jeweilige Sondereigentumseinheit anschließen oder auch Gartenflächen, die sich ebenfalls an die jeweilige Sondereigentumseinheit anschließen.
Mit Blick auf die Möglichkeit der Begründung von Sondernutzungsrechten wird man allerdings nach künftiger Rechtslage auch hierüber hinausgehen können. Bislang unproblematisch möglich war und ist es, etwa im Fall einer im 2. Obergeschoss gelegenen Wohnung zugunsten des betreffenden Wohnungseigentümers das Sondernutzungsrecht an einer bestimmten Gartenfläche zu begründen. Bereits zwangsläufig grenzt der Sondernutzungsbereich nicht an die im Obergeschoss gelegene Wohnung an. Hieran dürfte sich mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auch mit Blick auf die Erstreckung des Sondereigentums eben auf einen Teil des gemeinschaftlichen Gartens unter Geltung des WEMoG nichts ändern. Maßgeblich wird insoweit der Aufteilungsplan sein, dem künftig eine zentrale Rolle zukommen wird. Jedenfalls dürfte auch in grundbuchrechtlicher Hinsicht kein Problem bestehen, da auch eine Vereinigung bzw. Zuschreibung nach § 890 BGB von Sondereigentumseinheiten erfolgen kann, die nicht aneinander grenzen.
In welchem Ausmaß sich das Sondereigentum auf Außenflächen erstrecken kann, ist weder geregelt noch finden sich Anhaltspunkte hierzu in der Gesetzesbegründung – außer dem Postulat, dass die Räume die wirtschaftliche Hauptsache darstellen müssen. Gem...