WEMoG: Veräußerungsbeschränkungen / 2 Publizität des Grundbuchs

WGV a. F.	WGV n. F.
§ 3	§ 3
(2) Wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (§ 7 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes); vereinbarte Veräußerungsbeschränkungen (§ 12 des Wohnungseigentumsgesetzes) sind jedoch ausdrücklich einzutragen.	(2) Wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung und einen Nachweis nach § 7 Absatz 2 Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes Bezug genommen werden (§ 7 Absatz 3 Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes); vereinbarte Veräußerungsbeschränkungen (§ 12 des Wohnungseigentumsgesetzes) und Vereinbarungen über die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind jedoch ausdrücklich einzutragen (§ 7 Absatz 3 Satz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes).

Bereits bislang ordnet § 3 der Wohnungsgrundbuchverfügung (WGV) an, dass vereinbarte Veräußerungsbeschränkungen direkt aus dem Grundbuch ersichtlich sein müssen und insoweit nicht nur eine Bezugnahme auf die Bewilligung genügt. Das WEMoG selbst ordnet dies nunmehr ausdrücklich auch in § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F. an. Ob hieraus geschlossen werden kann, dass Veräußerungsbeschränkungen auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel beschlossen werden können, dürfte nach wie vor zweifelhaft sein.

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 7 Grundbuchvorschriften	§ 7 Grundbuchvorschriften
(3) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden.	(3) 1Zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung oder einen Nachweis gemäß Absatz 2 Satz 1 Bezug genommen werden. 2Veräußerungsbeschränkungen (§ 12) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind jedoch ausdrücklich einzutragen.

Für den Fall, dass die Wohnungseigentümer vereinbart haben sollten, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 12 WEG a. F. der Zustimmung eines Dritten – insbesondere des Verwalters – bedarf, muss sich dies unmittelbar aus dem Grundbuch ergeben. Lediglich die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung reicht nicht aus. Das WEMoG ordnet insoweit zwar in § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F. und Art. 7^[1] durch Ergänzung des § 3 WGV an, dass sich das Erfordernis einer Veräußerungszustimmung direkt aus dem Grundbuch ergeben soll. Allerdings ist dies bereits nach bisherigem Recht in der Wohnungsgrundbuchverfügung vorgesehen. Bereits nach bisheriger Rechtslage ergibt sich aus § 3 der Wohnungsgrundbuchverfügung, dass sich vereinbarte Veräußerungszustimmungen ausdrücklich aus dem Grundbuch ergeben müssen.

Die Neuregelung wird allerdings dann relevant, wenn das Erfordernis einer Veräußerungszustimmung durch Beschluss auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel statuiert wird. Ob dies grundsätzlich möglich ist, ist allerdings höchstrichterlich nicht geklärt. Zwar ist nach insoweit aktueller Rechtsprechung des BGH^[2] den Wohnungseigentümern ein weiter Spielraum eingeräumt und Grenzen setzt hier nur das Willkürverbot. Allerdings gilt anderes für Beschlüsse, die unverzichtbare oder unentziehbare, aber verzichtbare ("mehrheitsfeste") Rechte der Sondereigentümer betreffen. Insoweit kann jedenfalls die kurzfristige Vermietung von Wohnungseigentum, wie z. B. an Feriengäste, auch durch Beschluss auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel nicht eingeschränkt werden.

Bei der Frage, ob auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel eine Veräußerungsbeschränkung beschlossen werden kann, ist zu berücksichtigen, dass § 12 Abs. 1 WEG a. F. als Ausnahmevorschrift zu § 137 BGB grundsätzlich eng auszulegen ist.^[3] Er beschränkt nämlich die Verfügungsbefugnis des Wohnungseigentümers über sein Sondereigentum. Gerade vor dem Hintergrund der Intention des Gesetzgebers im Rahmen des WEG-Änderungsgesetzes, durch die Möglichkeit der einfach-mehrheitlichen Aufhebung vereinbarter Veräußerungsbeschränkungen die Verkehrsfähigkeit des Sondereigentums zu stärken, kann nach diesseits vertretener Auffassung eine auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel beschlossene Veräußerungsbeschränkung keine Wirkung gegenüber nicht zustimmenden Wohnungseigentümern entfalten.

[1] BT-Drs. 19/18791, Art. 7 Änderung der Wohnungsgrundbuchverfügung.

[2] BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18, NJW 2019 S. 2083.

[3] OLG Karlsruhe, Beschluss v. 25.6.2012, 14 Wx 30/11, ZWE 2012 S. 490; OLG Saarbrücken, Beschluss v. 7.11.2011, 5 W 214/11, ZWE 2012 S. 132; OLG Hamm, Beschluss v. 6.3.2012, 15 W 96/11, ZWE 2012 S. 276.