WEMoG: Verwaltungsbeirat – Anzahl der Mitglieder, Überwa ... / 2 Mitgliederstruktur

§ 29 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. stellt klar, dass nur "Wohnungseigentümer" zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden können. Dies korrespondiert mit dem Wortlaut des § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG a. F., wonach der Verwaltungsbeirat "aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern besteht". Das Gesetz sieht also nach wie vor keine Möglichkeit vor, gemeinschaftsfremde Dritte zum Verwaltungsbeirat bestellen zu können.

Beschluss über die Bestellung von Nicht-Eigentümern ist in Zukunft nichtig

Nach bisheriger Rechtslage führt die Bestellung von Nicht-Eigentümern zu Verwaltungsbeiräten lediglich zur Anfechtbarkeit des Beschlusses. Dies wird sich unter Geltung des WEMoG ändern, da die Wohnungseigentümer nur Wohnungseigentümer zu Beiräten bestellen "können". Der Beschluss über die Bestellung eines Nicht-Eigentümers wäre demnach nichtig.^[1] Insoweit ist auch zu beachten, dass einem Verwaltungsbeirat, der nicht Wohnungseigentümer ist, im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung nach bisheriger Rechtslage nur ein begrenztes Teilnahmerecht zusteht, nämlich soweit sein spezifischer Aufgabenbereich im Hinblick auf Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung betroffen ist. Nimmt er über diesen Bereich hinaus an der Versammlung teil, sind die dann gefassten Beschlüsse wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit anfechtbar.^[2] Da die Bestellung eines Nicht-Wohnungseigentümers zum Verwaltungsbeirat nach bislang geltender Rechtslage nur zur Anfechtbarkeit des Bestellungsbeschlusses geführt hat, wird man künftig generell von einer Anfechtbarkeit sämtlicher Beschlüsse ausgehen müssen, die in Anwesenheit eines Nicht-Wohnungseigentümers als Verwaltungsbeirat gefasst wurden.

Auswirkung auf bestehende Beiratsbestellungsbeschlüsse

Die gesetzliche Neuregelung wirkt sich dann auf derzeit amtierende Verwaltungsbeiratsmitglieder aus, wenn es sich bei diesen um Nichtwohnungseigentümer handelt. Da ausschließlich Wohnungseigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats bestellt werden können, wird der Bestellungsbeschluss bezüglich eines Nichtwohnungseigentümers keine Wirkung mehr entfalten. Der Nichtwohnungseigentümer darf keine Beiratstätigkeiten mehr entfalten, er darf insbesondere nicht mehr an Wohnungseigentümerversammlungen teilnehmen. In Anwesenheit des Nichteigentümers gefasste Beschlüsse wären wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit anfechtbar.

Selbstverständlich aber kann auch der bislang als Beirat für die Gemeinschaft tätige Nichtwohnungseigentümer dann weiter an Wohnungseigentümerversammlungen teilnehmen, wenn sämtliche Wohnungseigentümer hiermit einverstanden sind. Unproblematisch ist dies jedenfalls dann, wenn es sich um eine Vollversammlung handelt. Allerdings sind Vollversammlungen in der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis eher die Ausnahme, weshalb ein Anfechtungsrisiko bezüglich derjenigen Wohnungseigentümer besteht, die gerade nicht an der Versammlung teilnehmen.

[1] Siehe Konkretisierung der Beschlusskompetenz.

[2] AG Idstein, Urteil v. 9.7.2015, 32 C 7/15, ZMR 2016 S. 318.