WEMoG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbe ... / 1.2 Gegenstand künftiger Beschlussfassung

Gegenstand einer Beschlussfassung auf Grundlage von § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. stellen die Vorschüsse

1. zur Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WEG n. F.,
2. zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG n. F. sowie
3. zu möglichen weiteren beschlossenen Rücklagen

dar. Dies korrespondiert mit der derzeitigen Rechtslage in § 28 Abs. 1 WEG a. F. Allerdings bezieht sich der entsprechende Genehmigungsbeschluss bislang auf den gesamten Wirtschaftsplan, künftig wird er sich nur noch auf die vom jeweiligen Wohnungseigentümer zu leistenden Beiträge beziehen.

Wirtschaftsplan ist zu erstellen!

Auch wenn künftig Beschlussgegenstand nur noch die von den Wohnungseigentümern zu leistenden Hausgeldvorschüsse bzw. -beiträge sein werden, darf dies Verwalter nicht dazu verleiten, den Wirtschaftsplan selbst nicht zu erstellen. Ein jeder Wohnungseigentümer hat gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Erstellung des Wirtschaftsplans. Diesen kann er im Verfahren des § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG n. F. im Wege der Leistungsklage geltend machen. Für den Fall des Prozessverlusts hätte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dann einen Regressanspruch gegen den Verwalter hinsichtlich der ihr auferlegten Verfahrenskosten.

Bezogen auf ein Kalenderjahr ist nach wie vor ein Wirtschaftsplan zu erstellen, der über die nach Satz 1 auszuweisenden Beiträge auch eine Übersicht der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthalten soll. Maßgebliche Bedeutung kommt insoweit dem Einzelwirtschaftsplan zu, mit dem die Beiträge gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern festgesetzt werden. An der Struktur des bislang ebenfalls in § 28 Abs. 1 WEG a. F. geregelten Wirtschaftsplans ändert sich also nichts. Die Fälligkeitsregelung in § 28 Abs. 2 WEG a. F. wird im Rahmen des WEMoG nicht übernommen. Sie ist insoweit überflüssig, als die Wohnungseigentümer ohnehin nach § 19 Abs. 3 WEG n. F. Fälligkeitsregelungen beschließen können.

Zu 1: Betriebs- und Verwaltungskosten

§ 16 Abs. 2 WEG n. F. spricht zwar nur noch von "Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer", konkretisiert diese aber als solche der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums, weshalb es sich in erster Linie nach wie vor um sämtliche Betriebs- und Verwaltungskosten handelt, die in einer Eigentümergemeinschaft anfallen. Zu den Verwaltungskosten gehören insoweit nach wie vor auch die Kosten der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die künftig unter den Begriff der Erhaltungsmaßnahmen subsumiert werden.

Zu 2: Erhaltungsrücklage

Nach wie vor hat der Wirtschaftsplan auch die Beiträge zur nunmehr als "Erhaltungsrücklage" bezeichneten Instandhaltungsrücklage festzusetzen und auszuweisen.

Zu 3: Weitere Rücklagen

Wie § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. zum Ausdruck bringt, sind die Wohnungseigentümer durchaus berechtigt, neben der Erhaltungsrücklage auch weitere Rücklagen zu bilden.

• Liquiditätsrücklage

  Hier kann es sich insbesondere anbieten, Liquiditätsrücklagen für den Fall von Hausgeldausfällen oder -rückständen einzelner Wohnungseigentümer zu bilden. Nach wie vor dürfte jedenfalls ein Zugriff auf die Mittel der Erhaltungsrücklage zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen, gemessen an den derzeit geltenden Maßstäben, nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen infrage kommen.

• Rücklage für gerichtliche Verfahren

  Eine weitere denkbare Rücklage könnte eine solche zur Finanzierung von Beschlussanfechtungsklagen, Beschlussnichtigkeitsklagen und/oder Beschlussersetzungsklagen sein. Zu berücksichtigen ist insoweit nämlich, dass sich diese Klagen künftig nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer richten sollen, sondern vielmehr gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die dann passivlegitimiert ist.

• Baurücklage

  Selbstverständlich bietet sich auch eine Rücklage für gemeinschaftliche Baumaßnahmen an, die eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern unter den Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG n. F. zur Folge hat, also insbesondere der energetischen Sanierung der Wohnanlage und sonstiger Maßnahmen dienen, die dem mietrechtlichen Modernisierungsbegriff entsprechen, der sich derzeit noch in § 22 Abs. 2 WEG a. F. findet, hierauf aber nicht beschränkt sein müssen, so sie mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer beschlossen werden, die dabei die Mehrheit der Miteigentumsanteile repräsentieren und nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden sind oder deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.^[1]

Auch wenn die Bildung weiterer Rücklagen möglich ist, wird es maßgeblich auf die Verhältnisse in der konkreten Wohnungseigentümergemeinschaft ankommen, ob diese ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Zumindest in finanzschwachen Gemeinschaften könnte die Bildung einer Baurücklage ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, da hinsichtlich konkreter Baumaßnahmen auch die Erhebung einer Sonderumlage infrage kommt. Keinesfalls dürfen die Wohnungseigentümer jedenfalls durch die Bildung weiterer Rück...