Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung / 3 Nachträgliche Werbungskosten

Grundsatz

Ein Werbungskostenabzug kommt nicht in Betracht, wenn die Aufwendungen allein oder ganz überwiegend durch eine beabsichtigte Veräußerung oder Selbstnutzung veranlasst sind und so die durch die Vermietungstätigkeit begründete Veranlassung überlagert wird.^[1]

BFH lehnt Werbungskostenabzug ab

Deshalb sind Aufwendungen (z. B. Notar- und Gerichtskosten), die anfallen, weil der Steuerpflichtige sein vermietetes Grundstück veräußern will, nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.^[2] Das gilt selbst dann, wenn es nicht zu der Veräußerung kommt.

Abzugsfähig sind allerdings die Aufwendungen, die vor der Veräußerung, aber ohne Zusammenhang mit der Veräußerung entstanden sind, die aber erst nach dem Verkauf bezahlt werden.

Nachträglicher Schuldzinsenabzug jetzt möglich

Nach der früheren Rechtsprechung des BFH konnten Zinsen für ein aus dem Verkaufserlös nicht in voller Höhe getilgtes Baudarlehen nicht als Werbungskosten abgezogen werden, auch wenn der erzielte Erlös aus dem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung zur Tilgung nicht ausreichte.^[3] Diese Rechtsprechung hat der BFH nunmehr aufgegeben und entschieden, dass Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstücks dienten, weiter als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden können, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.^[4]

Ausnahme

Der Werbungskostenabzug scheidet jedoch insoweit aus, als der Veräußerungserlös nicht zur Schuldentilgung verwendet wurde. Auch für ein vor der Veräußerung für eigene Wohnzwecke genutztes Gebäude können die Schuldzinsen nicht geltend gemacht werden.

Vorfälligkeitsentschädigung

Nicht abzugsfähig sind auch Vorfälligkeitsentschädigungen wegen vorzeitiger Rückzahlung eines Darlehens aufgrund der Veräußerung sowie Gebühren für die Löschung einer Grundschuld im Grundbuch.^[5]

Ausnahme

Wird ein zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommenes Darlehen unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt, das Grundstück jedoch weiterhin zur Vermietung genutzt, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

Zusammenhang mit Veräußerung

Die Kosten für Renovierungs- oder Instandsetzungsarbeiten, die während der Vermietungszeit durchgeführt werden, sind – unabhängig vom Zahlungszeitpunkt – grundsätzlich als Werbungskosten zu berücksichtigen. Soweit solche Aufwendungen allein oder ganz überwiegend durch die Veräußerung des Mietwohnobjekts oder die beabsichtigte Selbstnutzung veranlasst sind, ist der erforderliche Veranlassungszusammenhang mit der Vermietungstätigkeit nicht mehr gegeben.^[6] Das gilt auch für Reparaturaufwendungen im Zusammenhang mit der Veräußerung eines Mietwohngrundstücks, selbst wenn sich der Veräußerer zur Durchführung verpflichtet hatte und die Arbeiten noch während der Vermietungszeit durchgeführt werden.^[7] Dass die Aufwendungen durch die bisherige Vermietung der Immobilie veranlasst sind, reicht nicht aus, um den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu rechtfertigen.^[8]

Hinweis

Instandsetzungsarbeiten einige Zeit vor dem Verkauf ausführen

Wenn Sie die Veräußerung eines vermieteten Objekts planen, sollten Sie Instandsetzungsarbeiten einige Zeit vor dem Verkauf ausführen.

Die Aufwendungen sind jedoch dann nicht als Werbungskosten abziehbar, wenn die Maßnahmen für die Selbstnutzung bestimmt sind und in die Vermietungszeit vorverlagert werden. Dies trifft insbesondere dann zu, wenn sie bei bereits gekündigtem Mietverhältnis objektiv nicht zur Wiederherstellung oder Bewahrung der Mieträume und des Gebäudes erforderlich sind.^[9]

Eigennutzung nach Vermietung

Wird eine Wohnung oder ein Haus nach Beendigung der Vermietung für eigene Wohnzwecke genutzt oder einem Dritten unentgeltlich überlassen, so können die Kosten für Reparaturen, die erst nach Beendigung der Vermietung ausgeführt werden, nur dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn die Aufwendungen zur Beseitigung eines Schadens getätigt werden, der die mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache verbundene Abnutzung deutlich übersteigt, insbesondere bei einem mutwillig vom Mieter verursachten Schaden.^[10]

Versteckte Mängel

Auch Aufwendungen für die Beseitigung versteckter Mängel nach einer Veräußerung, die der bisherige Eigentümer auf Verlangen des Erwerbers übernehmen muss, können nicht als Werbungskosten abgezogen werden. So hat der BFH den Abzug der Kosten für den auf Verlangen des Käufers durchgeführten Ausbau eines lange nicht mehr genutzten Erdtanks als nachträgliche Werbungskosten abgelehnt.^[11]

Zurückbezahlte Vorsteuer

Muss bei Veräußerung eines Gebäudes die für die Herstellungskosten in einem früheren Jahr vom Finanzamt erstattete Vorsteuer gem. § 15a UStG zurückbezahlt werden, kann sie als Werbungskosten abgezogen werden. Glei...