Werdender Wohnungseigentümer (WEMoG) / 2.1 Grundsätze

§ 8 Abs. 3 WEG, der zugunsten des Erwerbers die Rechtsqualität eines Eigentümers im Innenverhältnis fingiert, setzt voraus, dass

1. der Erwerber einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat,
2. dieser Anspruch durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und
3. ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, gilt der Erwerber gegenüber dem teilenden Eigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowie ggf. weiterer Eigentümer als Eigentümer. Im Außenverhältnis bleibt er allerdings "werdender" Eigentümer.

Die Vorschrift des § 8 Abs. 3 WEG gilt nur für den erstmaligen Erwerb von Wohnungseigentum vom teilenden Eigentümer. Denn nur insoweit besteht aufgrund der Besonderheiten des Bauträgervertragsrechts die Gefahr, dass ein erheblicher Zeitraum zwischen dem Zeitpunkt des Übergangs von Lasten und Nutzen und dem des Eigentumsübergangs liegt.

Praxis-Beispiel

Ersterwerb und Zweiterwerb

Der Erwerber kauft vom Bauträger eine Eigentumswohnung. Zu seinen Gunsten ist im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die Wohnung wurde ihm übergeben. Der Erwerber wird im Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Wohnungseigentümer angesehen, obwohl er noch nicht als solcher im Grundbuch eingetragen ist. Nach Grundbucheintragung als Eigentümer veräußert er die Wohnung weiter. Der Zweiterwerber wird nun bis zu seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch nicht als Eigentümer angesehen, da er die Wohnung nicht vom teilenden Eigentümer erworben hat. Entsprechende Grundsätze gelten aber auch dann, wenn der Ersterwerber zwar die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 WEG erfüllt und seinen Übereignungsanspruch abgetreten hat. Auch in diesem Fall hat der Zweiterwerber nicht direkt vom teilenden Eigentümer erworben.

Der Erwerber tritt hinsichtlich seiner Rechte und Pflichten nach dem WEG an die Stelle des aufteilenden Eigentümers. Die Vorschrift betrifft allerdings lediglich das Innenverhältnis, also das Rechtsverhältnis des Erwerbers gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern. Das Verhältnis gegenüber Dritten bleibt von § 8 Abs. 3 WEG unberührt. Entsprechendes gilt für Rechte und Pflichten nach anderen Vorschriften als denen des WEG, wie etwa Ansprüchen wegen Beeinträchtigung des Sondereigentums nach § 1004 BGB.

Praxis-Beispiel

Außenhaftung nach § 9a Abs. 4 WEG

Der Erstverwalter schließt einen Vertrag namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, leistet allerdings keine Zahlungen. Grundsätzlich haften die Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Dritten gegenüber unmittelbar beschränkt auf ihren Miteigentumsanteil. Dies regelt § 9a Abs. 4 WEG. Da das Mitglied der Eigentümergemeinschaft, das noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, lediglich im Innenverhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Eigentümer gilt, nicht aber Dritten gegenüber, kann er von Dritten auch nicht im Wege der beschränkten Außenhaftung in Anspruch genommen werden.