Werkwohnungen / 1 Werkmietwohnung

Wesentliches Kriterium der Werkmietwohnung

Ist das Bestehen eines Dienstverhältnisses Voraussetzung für die Überlassung des Wohnraums und wird hierfür ein gesonderter Mietvertrag geschlossen, handelt es sich um eine sog. Werkmietwohnung.^[1] Der Umfang der Tätigkeit spielt keine Rolle, es kann sich auch – wie bei Hausmeisterverträgen häufig – um geringfügige Beschäftigungen handeln. Arbeitgeber kann sowohl der Vermieter als auch ein Dritter sein. Dienst- und Mietvertrag müssen nicht zwingend gleichzeitig abgeschlossen werden, allerdings muss der Dienstvertrag, wesentlicher – wenn auch nicht alleiniger – Grund für den Abschluss des Mietvertrags gewesen sein. Es empfiehlt sich, in den Vertragsurkunden auf den jeweils anderen Vertrag Bezug zu nehmen, um die nach § 576 BGB erforderliche Verbindung beider Verträge zu verdeutlichen. Besteht das Mietverhältnis bereits längere Zeit und wird danach das Dienstverhältnis abgeschlossen, ist die Begründung eines Werkmietverhältnisses nicht mehr möglich, da diese Vereinbarung die Rechte des Mieters im Hinblick auf die Kündigungsfristen sowie den Widerspruch verkürzen und somit gegen zwingendes Recht, nämlich gegen die Vorschriften der §§ 573c Abs. 4, 574 Abs. 3 BGB verstoßen würden.^[2]

Das wesentliche Kriterium einer Werkmietwohnung besteht darin, dass neben dem Arbeitsvertrag ein selbstständiger Mietvertrag geschlossen ist. Hierbei kann Arbeitgeber sowohl der Vermieter als auch ein Dritter sein. Letzteres ist insbesondere bei den sog. werkgeförderten Wohnungen der Fall.

Praxis-Beispiel

Werkgeförderte Wohnung

Ein Arbeitgeber schließt mit dem Verfügungsberechtigten einen in der Regel mit einem Finanzierungsbeitrag verbundenen Vertrag, wonach dem Arbeitgeber ein Belegungsrecht an den Wohnungen des Verfügungsberechtigten sowie ein Bestimmungsrecht für die Mietbedingungen zusteht.

Dieser Werkförderungsvertrag ist kein Mietvertrag, sondern ein Darlehensvertrag mit werkvertraglichen Elementen. Der Verfügungsberechtigte vermietet zu den vereinbarten Bedingungen an den Betriebsangehörigen.

[1] § 576 BGB.

[2] Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 14. Aufl., § 576 BGB Rn. 4.