Neben Staffelmietvereinbarungen sind in der Vertragspraxis Wertsicherungsklauseln bei langfristigen Gewerbemietverträgen üblich. Hierunter sind Vereinbarungen zu verstehen, die die Höhe einer Geldschuld (hier: Miete oder Pacht) von dem Preis oder der Menge anderer Güter oder Leistungen abhängig machen.
Gleitklauseln und Leistungsvorbehalte
Es ist zu unterscheiden zwischen genehmigungsbedürftigen Gleitklauseln und genehmigungsfreien Leistungsvorbehalten.[1]
Unterschied Gleitklausel – Leistungsvorbehalt
Der Unterschied zwischen den beiden Arten von Wertsicherungsklauseln besteht darin, dass bei den Gleitklauseln die Höhe der geschuldeten Geldleistung unmittelbar von den Änderungen der Bezugsgröße abhängt und jede Veränderung der vorgesehenen Bezugsgröße zugleich und unbedingt (automatisch) auch zu einer entsprechenden Änderung der gesicherten Geldschuld führen muss, während bei dem Leistungsvorbehalt die Klausel nur dahin wirkt, dass die Höhe der Gegenleistung zunächst unbestimmt, jedoch bestimmbar bleibt.
Im Folgenden wird nur die automatisch wirkende Gleitklausel behandelt. Die übrigen Wertsicherungsklauseln finden sich unter den Stichwörtern "Leistungsvorbehalt" und "Spannungsklauseln".
2.1 Gleitklausel
§ 3 Satz 2 WährG, der für Gleitklauseln ein Verbot mit Erlaubnisvorbehalt enthielt, wurde durch das am 1.1.1999 in Kraft getretene Euro-Einführungsgesetz[1] aufgehoben. Die Genehmigungspflicht von Indexklauseln wurde – in abgewandelter Form – in das Preisangabengesetz (PAngG) übernommen. Am 14.9.2007 ist das "Gesetz über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden (PrKG)" in Kraft getreten[2], das die Regelungen des Preisangaben- und Preisklauselgesetzes und der Preisklauselverordnung (PrKV) ersetzt.
Gemäß § 9 PrKG gelten die bisher erteilten Genehmigungen fort. Wertsicherungsklauseln, die bis zum Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 14.9.2007 weder genehmigungsfrei noch genehmigt waren und für die bis dahin keine Genehmigung beantragt worden war, wurden durch das Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes mit Wirkung für die Zukunft auflösend bedingt wirksam.[3]
Dem lag folgender Fall zugrunde: Die Parteien vereinbarten im Jahr 1999 einen Pachtvertrag mit einer zunächst genehmigungsfrei wirksamen Wertsicherungsklausel. 2001 vereinbarten die Parteien mündlich die Zahlung von (erheblichen) Betriebskosten. Damit war die Schriftform nicht mehr gewahrt und die Wertsicherungsklausel unwirksam. Da aber auch auf diese Klausel das Preisklauselgesetz anzuwenden ist, wurde die Klausel mit Inkrafttreten des Gesetzes am 14.9.2007 auflösend bedingt wirksam.[4]
2.2 Genehmigung von Währungsklauseln
Für gewerbliche Miet- und für Pachtverträge verbleibt es bei den bisherigen Bestimmungen. Für Wohnraummietverträge gilt ausschließlich § 557b BGB.
Gleitklauseln gelten als genehmigt, wenn sie folgende Voraussetzungen einhalten:
- Der Vermieter muss für mindestens 10 Jahre auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten oder der Mieter muss das Recht haben, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern und
- der Mietvertrag muss wahlweise eine von 3 zulässigen Bezugsgrößen verwenden: entweder den vom Statistischen Bundesamt oder einem Statistischen Landesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltungskosten oder eines vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherindexes.[1]
Keine Schriftform = Kündigungsmöglichkeit
Zu erheblichen Problemen kommt es, wenn der Mietvertrag das Schriftformerfordernis nicht erfüllt. In diesem Fall ist das Mietverhältnis ordentlich kündbar. Es fehlt somit an einer Voraussetzung für die Genehmigungsfiktion, nämlich der 10-jährigen Dauer des Mietverhältnisses. In einem während der Geltung des Preisangaben- und Preisklauselgesetzes entschiedenen Fall ging das OLG Rostock davon aus, dass die Genehmigung einer automatischen Wertsicherungsklausel nicht fingiert wird, wenn die von den Parteien erstrebte langfristige Bindung des Mietvertrags wegen Verfehlens der gesetzlichen Schriftform scheitert.[2]
Seit dem Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 14.9.2007 richtet sich die Wirksamkeit von Klauseln, die nach früherem Recht nicht genehmigt waren bzw. deren Genehmigung noch nicht beantragt worden war, nach diesem Gesetz. Alle Preisklauseln, deren schwebende Unwirksamkeit sich bis zum 13.9.2007 aus dem Genehmigungserfordernis nach § 2 Abs. 2 PrKG i. V. m. § 3 PrKV ergab, können seit dem 14.9.2007 nicht mehr durch ein Genehmigungsverfahren, sondern nur noch nach den Vorschriften des Preisklauselgesetzes Wirksamkeit erlangen.
Nach § 8 PrKG tritt die Unwirksamkeit einer Preisklausel erst zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen dieses Gesetz ein, soweit nicht eine frühere Unwirksamkeit vereinbart ist. Die Rechtswirkungen der Preisklausel...
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