Wertsicherungsklauseln im Mietrecht / 2.6 Vertragsumstellung auf neuen Preisindex

Seit 1.1.2003 werden vom Statistischen Bundesamt die bisherigen Preisindizes nicht weitergeführt. Seit diesem Datum ist nur noch der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex für Deutschland = VPI) verfügbar. In älteren bestehenden Geschäftsraummietverhältnissen ist auf andere, nicht mehr weitergeführte Indizes Bezug genommen. Diese Gleitklauseln werden jedoch hierdurch nicht unwirksam, wie oben ausgeführt.

Hinweis

Unwirksame durch wirksame Klauseln ersetzen

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist die unwirksame Klausel durch eine wirksame Klausel zu ergänzen.^[1] Der Vermieter hat also gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Mitwirkung.

Ist im Mietvertrag bereits der Fall, dass der benutzte Index wegfällt, ausdrücklich geregelt, so ist die Anpassung in der im Vertrag vorgesehenen Weise vorzunehmen.

Keine Vereinbarungen der Parteien

Haben die Parteien keine Vereinbarung getroffen, entsteht aufgrund des Wegfalls des bisherigen Lebenshaltungsindexes eine Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen ist. Danach ist auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex abzustellen. Hätten die Vertragsparteien den Fall bedacht, dass der von ihnen in Bezug genommene und auf einen bestimmten Haushaltstyp (4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalt mit mittlerem Einkommen) zugeschnittene Lebenshaltungsindex nicht fortgeschrieben wird, wohl aber der für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland geltende Index (jetzt: "Verbraucherpreisindex"), so hätten die Parteien diesen Index als Maßstab für künftige Anpassungen der Miete vereinbart.^[2] Einer ausdrückliche Zustimmung des Mieters bedarf es in einem solchen Fall nicht. Ein Nachtrag zum Mietvertrag muss daher also nicht geschlossen werden.

Jedenfalls, wenn der der Anpassung zugrunde liegende Zeitraum ab dem 1.1.2000 beginnt, entspricht es dem Interesse der Vertragsparteien, für die automatische Anpassung der Miethöhe auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex bereits ab dem Basisjahr 2000 abzustellen.^[3]

Es empfiehlt sich, den Mieter anzuschreiben und ihn darauf hinzuweisen, dass der bisherige Index nicht mehr weitergeführt wird und Erhöhungen nach dem neuen Index berechnet werden. Bei befristeten Mietverträgen ist ferner darauf zu achten, dass ein Nachtrag, so er denn erstellt werden soll, den Anforderungen der Schriftform entspricht.

Widerspruch des Mieters

Widerspricht der Mieter einer Fortführung der Gleitklausel mit dem neuen Index im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung bzw. weigert er sich, eine Änderungsvereinbarung zu unterschreiben, muss der Vermieter mit einer Klage nicht bis zur nächsten Mieterhöhung warten. Vielmehr hat er ein entsprechendes Feststellungsinteresse und kann daher Feststellungsklage erheben.

Achtung

Punkteklauseln

Dringend abgeraten wird von der Verwendung von Punkteklauseln. Punkteklauseln müssen auf das jeweils neue Basisjahr umbasiert werden. Dies ist nicht unproblematisch. So gibt es für die Umbasierung vom Basisjahr 2000 = 100 auf 2005 = 100 keine Stellungnahme des Statistischen Bundesamts.^[4]

Verwendung von Prozentklauseln

Bei der Verwendung von Prozentklauseln stellen sich diese Probleme nicht. Hier ist allerdings Folgendes zu beachten: Der Verbraucherpreisindex wird alle 5 Jahre auf ein neues Basisjahr umgestellt. Die Angabe eines Basisjahrs in der Indexvereinbarung ist nicht erforderlich.

Die Umstellung von der bisherigen Basis 2010 auf das Basisjahr 2015 erfolgte am 21.2.2019 mit Berichtsmonat Januar 2019 vom Statistischen Bundesamt. Dabei wurden die Verbraucherpreisindizes rückwirkend ab Januar 2015 neu berechnet. Seit 21.2.2019 wurde dann das endgültige Ergebnis für Januar 2019 sowie alle neu berechneten Verbraucherpreisindizes ab Januar 2015 auf der neuen Basis 2015 veröffentlicht.

Praxis-Tipp

Ergänzende Vertragsklausel

Zu überlegen ist, ob hier eine ergänzende Vertragsklausel vereinbart wird, wonach Mietänderungen, die bis zur Veröffentlichung aufgrund der vorläufigen Zahlen eingetreten sind, in diesem Umfang auch wirksam bleiben, so z. B.^[5]: "Werden die Indexzahlen früherer Basisjahre anlässlich der Umstellung des Indexes auf ein neues Basisjahr nachträglich zurückgezogen, werden bereits eingetretene Mietänderungen nicht angepasst. Für künftige Mietänderungen gelten die neu veröffentlichten Indexzahlen."

[1] BGH, Urteil v. 6.12.1978, VIII ZR 282/77, NJW 1979 S. 2250; BGH, Urteil v. 18.10.1985, V ZR 144/84, NJW 1986 S. 932.

[2] BGH, Urteil v. 4.3.2009, XII ZR 141/07, ZMR 2009 S. 591.

[3] BGH, Urteil v. 7.11.2012, XII ZR 41/11, WuM 2013 S. 32.

[4] Vgl. im Einzelnen Schultz, NZM 2008, S. 425, 428.

[5] Nach Schultz, a. a. O..