WIEDERBESTELLUNG DES VERWALTERS - Beschluss muss bestimmt genug sein

Leitsatz

Ein Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters ist zu unbestimmt, wenn dieser auf Grundlage "der derzeit relevanten Geschäftsbedingungen" gefasst werden soll.

Fakten:

In der Einladung zu der Wohnungseigentümerversammlung war der entsprechende Tagesordnungspunkt (TOP) über die Wiederbestellung des Verwalters wie folgt bezeichnet worden: "Wiederwahl der D. als Verwalter für das gemeinschaftliche Eigentum ab dem 1.7.2004 bis zum 30.6.2009 zu den Bedingungen des am 1.7.1996 zu TOP 4 geschlossenen Vertrags." Im Protokoll der Versammlung heißt es:

"TOP … Wiederwahl der D. als Verwalter für das gemeinschaftliche Eigentum ab dem 1.7.2004 bis zum 30.6.2009 zu den Bedingungen des am 1.7.1996 zu TOP 4 geschlossenen Vertrags. Diskussion und Beschlussfassung."

Im Anschluss an eine kurze Ansprache von Herrn E. wurde der Antrag gestellt, die WEG möge die Wiederwahl der D. GmbH & Co. KG als Verwalter für das gemeinschaftliche Eigentum ab dem 1.7.2004 bis zum 30.6.2009 auf der Grundlage der derzeit relevanten Geschäftsbedingungen beschließen.

Dieser Beschluss wurde seitens eines Wohnungseigentümers als zu unbestimmt angefochten. Die Richter folgten dieser Auffassung. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer muss nämlich "aus sich heraus" verständlich sein. Das ist vorliegend nicht der Fall. Welches die "derzeit relevanten Geschäftsbedingungen" sind, ist nicht klar und auch nicht durch den weiteren Inhalt des Versammlungsprotokolls bestimmbar. Jedenfalls sind nach unbefangenem Verständnis "derzeit" (also im Zeitpunkt des Wiederbestellungsbeschlusses) relevante Geschäftsbedingungen nicht gleichzusetzen mit den Bedingungen des Verwaltervertrags vom 1.7.1996. Mangels der erforderlichen Bestimmtheit ist der Wohnungseigentümerbeschluss daher ungültig.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.09.2006, I-3 Wx 70/06

Fazit:

Die Entscheidung ist konsequent - und ärgerlich für den Verwalter. Letztlich sollten die Wohnungseigentümer über die Wiederbestellung des Verwalters zu den ursprünglichen Bedingungen des Verwaltervertrags beschließen. Tatsächlich jedoch hatten sie über eine Wiederbestellung zu den "derzeit geltenden Geschäftsbedingungen" beschlossen. Warum sich die Beschlussfassung nicht ausdrücklich auf den ursprünglich vereinbarten Verwaltervertrag bezog, erschließt sich nicht. Verwalter sollten jedenfalls stets peinlichst genau auf den Beschlussinhalt achten. Die Wohnungseigentümer beschließen nämlich nicht über die "Überschrift" oder Ankündigung des Beschlussgegenstands, sondern über die konkret zur Beschlussfassung stehende Regelung. Hätte der Versammlungsleiter vorliegend lediglich den Gegenstand wie in der Einberufung zur Beschlussfassung gestellt, hätten sich hinsichtlich einer Unbestimmtheit des Beschlusses keinerlei Angriffspunkte ergeben. Steht demnach die Wiederbestellung des Wohnungseigentumsverwalters an, sollte sich aus dem Beschlusswortlaut klar und deutlich ergeben, für welche Amtsperiode der Verwalter wiederbestellt wird und konkret zu welchen Konditionen. Hierbei kann durchaus Bezug auf einen bereits mit dem Verwalter geschlossenen Vertrag genommen werden. Ansonsten muss sich aus dem Wiederbestellungsbeschluss auch die Höhe des Verwalterhonorars ergeben.