Haufe-Lexware GmbH & Co. KG Redaktion
1 Leitsatz
Eine Indexmietvereinbarung, die die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes knüpft, erfordert keine Angabe eines Basisjahres.
2 Normenkette
§ 557b BGB
3 Das Problem
Der Vermieter und der Mieter einer Wohnung streiten über die Erhöhung einer Indexmiete.
Seit Beginn des Mietverhältnisses am 1.5.2007 beträgt die Nettokaltmiete 900 EUR monatlich. Zusätzlich ist eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, über die der Vermieter jährlich abrechnet.
Der im März 2007 geschlossene Formularmietvertrag enthält als Anlage die "Vereinbarung einer Indexmiete gem. § 557b BGB" mit folgendem Inhalt:
"Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um mindestens 3 Prozent, kann jeder Vertragspartner durch schriftliche Erklärung und unter Angabe der eingetretenen Indexänderung eine Anpassung der Miete um den entsprechenden Prozentsatz verlangen, sofern der Mietzins jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bestand. (…)"
Im Dezember 2017 machte der Vermieter erstmals unter Berufung auf die Indexklausel eine Mieterhöhung geltend, und zwar um 120 EUR monatlich ab März 2018. Zur Begründung führte er aus, dass der Verbraucherpreisindex zu Beginn des Mietverhältnisses am 1.5.2007 bei 95,8 Punkten und zum 30.11.2017 bei 109,4 Punkten gelegen habe, was "einer prozentualen Erhöhung von 13,5 Prozent" (121,50 EUR) entspreche.
Der Mieter weigert sich, die erhöhte Miete zu zahlen. Er hält die Indexklausel im Mietvertrag für unwirksam.
4 Die Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Die Indexklausel ist wirksam vereinbart und die hierauf gestützte Mieterhöhung ist ebenfalls wirksam.
Nach § 557b Abs. 1 BGB können die Parteien eines Mietvertrags schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI), bestimmt wird (Indexmiete). Das haben die Parteien hier getan. Die Klausel verstößt nicht gegen das Transparenzgebot.
Die Klausel ist nicht deshalb intransparent, weil kein Basisjahr des Verbraucherpreisindexes angegeben ist. Der Index wird in der Regel alle 5 Jahre umbasiert und durch geänderte Gewichtungen der einzelnen Güter und Dienstleistungen an die veränderten Verbrauchsgewohnheiten angepasst. Ein auf ein neues Basisjahr umgestellter Index spiegelt damit nicht nur eine reine Preissteigerung wider.
Mit der Umstellung auf ein neues Basisjahr verlieren die alten Indexreihen rückwirkend ihre Gültigkeit, und wegen der anderen Zusammensetzung ist ein unmittelbarer Vergleich der Indizes, die auf unterschiedlichen Basisjahren beruhen, nicht möglich. Deshalb ist jedenfalls bei einer Indexmietvereinbarung, bei der die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist, die Angabe eines Basisjahres nicht erforderlich. Anders als bei einer sog. Punkteklausel, bei der maßgebend ist, ob die Indexentwicklung einen bestimmten Punktwert erreicht, ist die Festlegung eines Basisjahres im Mietvertrag für die spätere Berechnung der Mietänderung unerheblich. Für die konkrete Mietänderung ist allein der zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung geltende Index maßgeblich.
Die Indexklausel ist auch nicht deshalb intransparent, weil in ihr nicht genannt ist, woran die Wartefrist des § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB, nach dem die Miete während der Geltung einer Indexmiete jeweils mindestens 1 Jahr unverändert blieben muss, anknüpft. Ob die Wartefrist eingehalten ist, wird erst mit der konkreten Erhöhungserklärung relevant. Die Wartefrist ist eine gesetzliche Voraussetzung für die Wirksamkeit der konkreten Änderungserklärung, nicht jedoch für die eigentliche Vereinbarung einer Indexmiete.
Der Wirksamkeit der Indexklausel steht auch nicht entgegen, dass in ihr nicht ausdrücklich angegeben ist, ob sich die Bruttomiete oder die Nettokaltmiete prozentual zum Verbraucherpreisindex ändert. Aus Sicht eines verständigen Mieters kommt es auf die Mietstruktur an. Wenn wie hier eine Nettokaltmiete mit abzurechnenden Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart ist, erstreckt sich die Indexierung lediglich auf die Nettokaltmiete. Die Betriebskostenvorauszahlungen nehmen nicht an der Änderung nach dem Index teil.
Unabhängig von der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes können die Parteien auch bei einer Indexmiete nach § 560 Abs. 4 BGB nach einer Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen.
Die Indexklausel ist schließlich auch nicht deshalb intransparent, weil in ihr nicht angegeben ist, ob sich die Anpassung der Miete nach dem Jahres- oder dem Monatsverbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes richtet. Nach der eindeutigen Auslegung ist der Monatsverbraucherpreisindex maßgebend, weil die Miete monatlich zu zahlen ist und eine geänderte Miete nach § 557b Abs. 3 Satz 3 BGB mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen ist. Nur der monatliche Index bildet den aktuellen Preisindex zum Zeitpunkt der Änderungserklärung ab.
Auch die konkrete Mi...