Wirksamer Ermächtigungsbeschluss auf Schadenersatzklage gegen den früheren Verwalter, wenn Anspruch nicht offensichtlich unbegründet ist

Normenkette

§ 21 Abs. 3 WEG, § 26 WEG, § 27 WEG

Kommentar

1. Gemäß Teilungserklärung war vereinbart, dass der Bauträger berechtigt sei, Sondernutzungsrechte an Stellplätzen mit Wohnungsverkauf übertragen zu können; im Anschluss daran besitze der Verwalter die entsprechende Ermächtigung. Weiterhin war vereinbart, dass eine einmal getroffene Bestimmung nachträglich nicht mehr geändert werden könne.

Der bauträgeridentische Verwalter wies dann mit notarieller Urkunde Sondernutzungsrechte an 6 Stellplätzen einer in seinem Eigentum verbliebenen Wohnung zu; in der Folgezeit veräußerte der Erstverwalter (mit demselben Geschäftsführer wie der Bauträger) die Stellplätze an andere Eigentümer gegen Zahlung von je 3.600 DM.

In der Folgezeit beschloss die Gemeinschaft mehrheitlich, Verhandlungen mit dem Geschäftsführer des Bauträgers und dem früheren Verwalter aufzunehmen, die Verkaufspreise zurückzuzahlen und die Zuweisung der Sondernutzungsrechte an 6 Stellplätzen rückgängig zu machen sowie im Falle des Scheiterns dieser Verhandlungen Rechtsanwaltsauftrag zu erteilen, auf Schadenersatz zu klagen.

In allen 3 Instanzen wurde die Anfechtung dieses Beschlusses als unbegründet zurückgewiesen.

2. Wollen Eigentümer einen Schadenersatzanspruch gegen einen früheren Verwalter geltend machen, so können sie hierzu einen von ihnen oder den jetzigen Verwalter durch Mehrheitsbeschluss ermächtigen. Ein derartiger Beschluss entspricht nur dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung gem. § 21 Abs. 3 und 4 WEG, wenn ein Schadenersatzanspruch (hier) gegen den früheren Verwalter offenkundig nicht in Betracht kommt. In aller Regel entspricht es dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen, auch in zweifelhaften Fällen durch Gerichtsentscheidung klären zu lassen, ob der frühere Verwalter seine Pflichten bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verletzt hat. Der Vorwurf der Eigentümer im vorliegenden Fall, dass die Zuweisung und weitere Übertragung der Sondernutzungsrechte nicht den Interessen der Gemeinschaft entsprochen habe, erscheint zumindest nach bisherigem Sachstand naheliegend. Ein Verwalter, auf den das Bestimmungsrecht (hier Übertragung von Stellplatz-Sondernutzungsrechten) übergegangen ist, muss die Interessen aller Wohnungseigentümer wahrnehmen (im Rahmen des Verwalter-Geschäftsbesorgungsvertrages nach § 675 BGB). Seiner Pflicht hat der frühere Verwalter aller Wahrscheinlichkeit nach zuwidergehandelt als er Sondernutzungsrechte auf eigene Rechnung weiterübertrug.

3. Auch außergerichtliche Kostenerstattung des unterlegenen Antragstellers im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswertansatz für alle Rechtszüge in Abänderung der vorinstanzlichen Beschlüsse auf 7.200 DM (1/3 des insgesamt streitigen Betrages bei 6 Stellplätzen à 3.600 DM im Falle dieses Musterprozesses).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 24.03.1994, 2Z BR 18/94)

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung