Wirkung der Jahresabrechnungsgenehmigung

Leitsatz

• Mit Beschlussgenehmigung einer Jahresabrechnung ist grundsätzlich auch der Verwalter stillschweigend entlastet (hinsichtlich der in der Abrechnung dargestellten Zahlungsvorgänge einschließlich des der Abrechnung zugrunde liegenden Verwalterhandelns)
• Von einer stillschweigenden Entlastung ist hier auszugehen, wenn sich die Eigentümer die Entlastung nicht ausdrücklich oder zumindest schlüssig vorbehalten
• Was die positive Kenntnis oder Erkennbarkeit von etwaigen Ansprüchen gegen den Verwalter betrifft, reicht es aus, wenn ein rechnungsprüfender Verwaltungsbeirat die Vorgänge kannte oder kennen musste
• Sondervergütung des Verwalters damit genehmigt
• Zu unbestimmter Herausgabeantrag von Fenstersanierungsunterlagen

Normenkette

§ 21 Abs. 3 WEG, § 28 Abs. 3 WEG

Kommentar

1. Im Rahmen einer beschlossenen großen Fenstersanierung (mit Kosten von etwa DM 500.000,-) buchte sich der Verwalter eine "Vergütung" für die Auftragsvergabe und Überwachung dieser Sanierungsarbeiten vom Gemeinschaftskonto ab. In der Abrechnung verbuchte er diesen Betrag unter der Ausgabenposition "Diverse Kosten". Die Abrechnung wurde mehrheitlich genehmigt. Schon im Rahmen der Fenstersanierungs-Beschlussfassung soll der Verwalter darauf hingewiesen haben, dass er eine Sondervergütung beanspruchen würde, da ansonsten ein Bauingenieur mit der Auftragsvergabe und Überwachung der Arbeiten betraut werden müsste. In der betreffenden, abrechnungsgenehmigenden Eigentümerversammlung soll er auch die Position "Diverse WEG-Kosten" ausführlich erläutert haben. Er berief sich auch auf die Entlastungswirkung der Jahresabrechnungsgenehmigung und opponierte damit auch in der Rechtsbeschwerde gegen die landgerichtliche Entscheidung auf Rückzahlungsverpflichtung dieses Sonderhonorars. Insoweit hatte er in der Rechtsbeschwerdeinstanz Erfolg.

2. Grundsätzlich setzt der Anspruch auf Sondervergütung voraus, dass er entweder bereits in einem Verwaltervertrag vereinbart ist oder aber anlässlich einer konkreten Maßnahme beschlossen wurde (wie vorliegend nicht).

Allerdings wurde die betreffende Abrechnung mehrheitlich genehmigt und damit der Verwalter entgegen der Ansicht des LG entlastet. Die Genehmigung einer Jahresabrechnung ist in der Regel dahingehend auszulegen, dass dem Verwalter in Bezug auf die in der Abrechnung dargestellten Zahlungsvorgänge einschließlich des zugrunde liegenden Verwalterhandelns Entlastung erteilt wird. Zwar enthält die Genehmigung der Abrechnung nicht wesensnotwendig eine solche Entlastung; wird aber über die Entlastung kein gesonderter Beschluss gefasst oder behalten sich die Eigentümer bei der Genehmigung der Jahresabrechnung die Entlastung nicht ausdrücklich oder zumindest schlüssig vor, ist grds. von einer Entlastung des Verwalters auszugehen (vgl. Staudinger/Bub, § 28, Rn 18 m.w.N.). Auch vorliegend ist mit Genehmigung der Abrechnung von einer Entlastung des Verwalters auszugehen; es geht weder aus der Beschlussfassung noch aus dem sonstigen Inhalt der Protokolle hervor, dass die Entlastung des Verwalters ausgeklammert bleiben sollte.

3. Eine Entlastung ist allerdings dann nicht anzunehmen, wenn bei der Beschlussfassung über die Genehmigung der Jahresabrechnung (und Entlastung) Eigentümern anspruchsbegründende Vorgänge nicht bekannt bzw. nicht erkennbar gewesen wären. Hiervon ist vorliegend jedoch nicht auszugehen; die Sondervergütung hätte unter der Kostenposition "Diverse WEG-Kosten" den Eigentümern nicht verborgen bleiben müssen, war also zumindest erkennbar.

4. Die Abrechnung hatten auch zwei Beiratsmitglieder geprüft; im Protokoll heißt es, dass "weitere Beanstandungen bei der Prüfung nicht aufgefallen seien bzw. vor Ort erledigt werden konnten". Auch die Sondervergütung des Verwalters war damit dem Beirat und auch den Wohnungseigentümern nicht unbekannt; zumindest hätte sie bei der gebotenen sorgfältigen Prüfung bekannt sein müssen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob jeder Wohnungseigentümer die Entnahme des Sonderhonorars für die Fenstersanierung "erfasst" hatte; es genügt vielmehr, dass jedenfalls die Mitglieder des Beirats die Entnahme der Beträge kannten oder aber kennen mussten (Staudinger/Bub, § 28 Rn 443).

Damit waren jegliche Ansprüche der Eigentümer gegen den Verwalter aus ungerechtfertigter Bereicherung, Geschäftsführung ohne Auftrag oder unerlaubter Handlung wegen der entnommenen Zusatzvergütung bezüglich der Fenstersanierung ausgeschlossen.

Mit einer erteilten Entlastung ist ein Verwalter auch von der Pflicht zur weiteren Rechnungslegung oder zur Erteilung weiterer Auskünfte über die von ihr durchgeführte Fenstersanierung befreit.

5. Es kann antragstellerseits auch nicht Herausgabe "aller Unterlagen" der bereits durchgeführten Fenstersanierungsarbeiten gefordert werden; ein solches Begehren ist zu unbestimmt, zumal der Verwalter über die Durchführung der Fenstersanierung "Bericht erstattet" und die Kosten dargelegt hatte. Damit könnten Antragsteller präzise angeben, welche Unterlagen (Angebote welcher Firmen, Rechnunge...